10月31日,人民銀行官網(wǎng)增設(shè)新欄目“商業(yè)性個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率”引發(fā)關(guān)注。北京商報(bào)記者注意到,該欄目公布了最新數(shù)據(jù):2024年第三季度全國(guó)新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率為3.33%。
回顧9月29日晚,降房貸、降首付、去庫存、延期限……一整套房地產(chǎn)政策“組合拳”齊發(fā),曾讓市場(chǎng)激動(dòng)不已,尤其是事關(guān)上億人的存量房貸利率下調(diào),相關(guān)進(jìn)展持續(xù)披露中。
北京商報(bào)記者從權(quán)威人士處了解到,中國(guó)人民銀行公告〔2024〕第11號(hào)完善商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率定價(jià)機(jī)制,促進(jìn)商業(yè)銀行批量調(diào)整存量房貸利率,目前已基本完成。初步統(tǒng)計(jì),截至10月28日,21家全國(guó)性銀行已完成批量調(diào)整,共計(jì)5366.7萬筆、25.2萬億元存量房貸利率完成下調(diào),各地方法人銀行也即將在10月31日完成批量調(diào)整。
此外,自2024年11月1日起,存量房貸利率與全國(guó)新發(fā)放房貸利率偏離達(dá)到一定幅度時(shí),借款人可與銀行自主協(xié)商、動(dòng)態(tài)調(diào)整存量房貸利率。那么,未來房貸利率加點(diǎn)幅度如何動(dòng)態(tài)調(diào)整?重定價(jià)周期又該如何選擇?
25萬億規(guī)模
10月31日,北京商報(bào)記者從權(quán)威人士處獲悉,存量房貸利率批量調(diào)整已基本完成。此次調(diào)整涵蓋首套、二套及以上存量房貸、去年已經(jīng)調(diào)整過加點(diǎn)幅度的存量房貸,調(diào)整力度和覆蓋面均超去年。
就在10月25日,全國(guó)性銀行曾對(duì)符合條件的存量房貸借款人進(jìn)行批量調(diào)整,相關(guān)借款人陸續(xù)反映已接到貸款銀行手機(jī)短信通知,表示房貸利率已調(diào)整成功,部分借款人調(diào)降幅度高達(dá)130基點(diǎn)(BP)。
“不需要找銀行申請(qǐng),也不用復(fù)雜的手續(xù),銀行直接給我降了房貸,每個(gè)月竟然省下來近1000塊錢!這潑天的‘富貴’,總算讓我接住了。”來自北京的購房者向北京商報(bào)記者說道,她的重定價(jià)日在每年的11月20日,這也意味著,隨著年內(nèi)LPR的下降,她的房貸還將在重定價(jià)日迎來進(jìn)一步的下調(diào)。
初步統(tǒng)計(jì),截至10月28日,21家全國(guó)性銀行已完成批量調(diào)整,共計(jì)5366.7萬筆、25.2萬億元存量房貸利率完成下調(diào),各地方法人銀行也即將在10月31日完成批量調(diào)整。不過,由于房貸利率重定價(jià)日期不同,不同借款人調(diào)整后的房貸利率會(huì)有所差異,重定價(jià)后都將一致,存量房貸利率調(diào)整的效果將分步實(shí)現(xiàn)。
北京商報(bào)記者了解到,目前有一部分重定價(jià)日在10月21日以后的借款人的存量房貸利率已經(jīng)降至3.3%,隨著其余房貸陸續(xù)重定價(jià),絕大多數(shù)參與批量調(diào)整的存量房貸利率也都將降至3.3%,接近中國(guó)人民銀行官網(wǎng)公布的2024年第三季度全國(guó)新發(fā)放個(gè)人房貸利率平均水平(3.33%)。
談及對(duì)商業(yè)銀行凈息差的影響,業(yè)內(nèi)專家告訴北京商報(bào)記者,綜合來看,降低存量房貸利率等貨幣政策措施對(duì)商業(yè)銀行凈息差的影響基本中性。一方面,近期,人民銀行下調(diào)政策利率,即7天期逆回購操作利率0.2個(gè)百分點(diǎn),帶動(dòng)中期借貸便利(MLF)利率下降0.3個(gè)百分點(diǎn),降低了金融機(jī)構(gòu)從人民銀行獲取資金的成本。10月18日,利率自律機(jī)制協(xié)調(diào)主要銀行下調(diào)各期限、品種存款掛牌利率,其中,各期限整存整取定期存款利率均下調(diào)25個(gè)BP,地方法人銀行也跟隨下調(diào)存款掛牌利率。
另一方面,存量房貸利率下調(diào)收窄了新老房貸利差,提前還貸現(xiàn)象明顯減少。北京商報(bào)記者從某家大行了解到,10月以來房貸提前還款較政策出臺(tái)前的9月減少20%,有利于銀行穩(wěn)定資產(chǎn)端收益。
核心看利率政策
9月29日中國(guó)人民銀行公告〔2024〕第11號(hào)曾提出,存量房貸利率與全國(guó)新發(fā)放房貸利率偏離達(dá)到一定幅度時(shí),借款人可與銀行自主協(xié)商、動(dòng)態(tài)調(diào)整存量房貸利率。
北京商報(bào)記者從權(quán)威人士處獲悉,偏離幅度的設(shè)定是調(diào)整規(guī)則的關(guān)鍵內(nèi)容。偏離幅度如果設(shè)定過大,借款人心理有落差,可能增加提前還貸,不利于建立存量房貸利率漸進(jìn)有序調(diào)整的長(zhǎng)效機(jī)制。偏離幅度如果設(shè)定過小,可能造成頻繁重置合同,超出銀行業(yè)務(wù)承受能力,借款人也難以及時(shí)享受到優(yōu)惠。北京商報(bào)記者從有關(guān)商業(yè)銀行獲悉,為兼顧合理讓利與可持續(xù)性經(jīng)營(yíng),商業(yè)銀行經(jīng)過測(cè)算,將該偏離幅度約定為30BP。
如何理解?從具體調(diào)整規(guī)則來看,以中國(guó)人民銀行最新發(fā)布的全國(guó)新發(fā)放房貸平均利率所對(duì)應(yīng)的加點(diǎn)幅度加30BP為門檻值,若存量房貸的加點(diǎn)幅度高于門檻值,則可與銀行協(xié)商調(diào)整為門檻值。對(duì)應(yīng)的加點(diǎn)幅度為中國(guó)人民銀行最新發(fā)布的全國(guó)新發(fā)放房貸利率減去對(duì)應(yīng)季度5年期以上LPR均值。中國(guó)人民銀行官網(wǎng)“利率政策”欄目中,每年1月、4月、7月、10月末公布上一季度全國(guó)新發(fā)放房貸利率水平,供銀行和借款人參考。
業(yè)內(nèi)專家告訴北京商報(bào)記者,未來一段時(shí)間,如果政策利率保持穩(wěn)定,預(yù)計(jì)新發(fā)放房貸利率都保持穩(wěn)定,存量房貸利率將無需再進(jìn)行調(diào)整。如果新發(fā)放房貸利率加點(diǎn)幅度進(jìn)一步下降,存量房貸利率也會(huì)跟隨下行,銀行會(huì)綜合考慮吸儲(chǔ)和經(jīng)營(yíng)成本等因素合理確定新發(fā)放房貸利率。本輪批量調(diào)整后,存量房貸利率降至3.3%,如果存量房貸與新發(fā)放房貸差異大于30BP,將推動(dòng)新一輪存量房貸利率下調(diào)。因此,預(yù)計(jì)銀行會(huì)較少發(fā)放利率低于3%的房貸,新發(fā)放房貸與存量房貸的利差也將保持總體穩(wěn)定。
“倘若后續(xù)還有購房者想進(jìn)一步下調(diào)房貸利率,那么可以和銀行自行協(xié)商和洽談。而這個(gè)協(xié)商的規(guī)則這次已經(jīng)做了明確。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)表示,宏觀意義看,其有助于進(jìn)一步促進(jìn)存量房貸合同和利率的靈活性,屬于定價(jià)規(guī)則的創(chuàng)新,有助于穩(wěn)定存量房貸規(guī)模。同時(shí)也有助于持續(xù)增強(qiáng)市場(chǎng)信心,因?yàn)楦母锏姆较蚨际墙档瓦€房貸的成本,對(duì)于購房者釋放購房需求等都有積極的作用。
三個(gè)月的AB面
對(duì)于重定價(jià)周期,不少購房者也極為關(guān)注,部分存量房貸借款人想要縮短重定價(jià)周期,盡快享受到10月LPR下調(diào)優(yōu)惠紅利。
因?yàn)榇饲叭嗣胥y行公告明確,自2024年11月1日起,合同約定為浮動(dòng)利率的,借款人可與銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)協(xié)商約定重定價(jià)周期。
所謂重定價(jià)周期,是指浮動(dòng)利率貸款合同中,利率跟隨定價(jià)基準(zhǔn)調(diào)整的時(shí)間間隔。在利率重定價(jià)日,定價(jià)基準(zhǔn)會(huì)調(diào)整為最近一個(gè)月LPR所對(duì)應(yīng)的數(shù)值。此前個(gè)人住房貸款一般每年重定價(jià)一次,而11月1日起,則將取消對(duì)房貸重定價(jià)周期最短為1年的限制。
10月31日,各大銀行陸續(xù)發(fā)布存量房貸利率定價(jià)規(guī)則。北京商報(bào)記者梳理商業(yè)銀行公告發(fā)現(xiàn),11月1日以后,新發(fā)放房貸借款人可以自主選擇重定價(jià)周期,存量房貸借款人也可與銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)協(xié)商,重新約定重定價(jià)周期。
其中,大多數(shù)銀行提供的重定價(jià)周期共三個(gè)選項(xiàng):三個(gè)月、半年、一年。重定價(jià)周期為三個(gè)月的,每年重定價(jià)4次;重定價(jià)周期為半年的,每年重定價(jià)2次;重定價(jià)周期為一年的,每年重定價(jià)1次。需要注意的是,大多數(shù)銀行規(guī)定,存量房貸借款人在整個(gè)貸款存續(xù)期內(nèi),重定價(jià)周期只能調(diào)整一次,不能多次調(diào)整。
“需要格外注意的是,硬幣也分兩面。如果全國(guó)購房的房貸利率大體下行,那么類似3個(gè)月一調(diào)是有好處的。但反過來,如果哪天全國(guó)購房的房貸利率上行,那么也會(huì)提前加大月供負(fù)擔(dān)的。購房者自己需要理解這一點(diǎn)。”嚴(yán)躍進(jìn)說道。
有關(guān)專家向北京商報(bào)記者解釋,房貸合同期限普遍較長(zhǎng),部分期限達(dá)到30年,從整個(gè)貸款周期看,重定價(jià)周期長(zhǎng)短對(duì)借款人的影響是中性的。在LPR下行周期內(nèi),重定價(jià)周期越短,借款人可早享受降息紅利。如果未來經(jīng)濟(jì)形勢(shì)好轉(zhuǎn),政策利率和LPR進(jìn)入上行通道,在利率上行周期內(nèi),重定價(jià)周期越短,借款人也會(huì)以更快速度適用較高的利率,更早承受加息負(fù)擔(dān),重定價(jià)周期只能調(diào)整一次,借款人要綜合考慮自身情況審慎決策,用好這一次選擇的權(quán)利。北京商報(bào)記者劉四紅
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六大行今起執(zhí)行存量房貸利率新機(jī)制
存量房貸利率新定價(jià)機(jī)制細(xì)則“出爐”。10月31日,工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、郵儲(chǔ)銀行六家國(guó)有銀行集體發(fā)布關(guān)于完善存量個(gè)人住房貸款利率定價(jià)調(diào)整機(jī)制的公告,明確存量房貸利率加點(diǎn)值和重定價(jià)周期的調(diào)整規(guī)則。根據(jù)公告,自11月1日起,浮動(dòng)利率的存量房貸客戶,若貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)加點(diǎn)值高于全國(guó)新發(fā)放房貸利率平均加點(diǎn)值+30基點(diǎn)(BP),可申請(qǐng)調(diào)整LPR加點(diǎn)值。
全國(guó)新發(fā)放房貸利率平均加點(diǎn)值=人民銀行最新公布的上季度全國(guó)新發(fā)放房貸平均利率-該利率對(duì)應(yīng)季度內(nèi)各月5年期以上LPR的算數(shù)平均值。
10月31日,人民銀行公布的2024年第三季度全國(guó)新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率為3.33%,而2024年7—9月公布的5年期以上LPR平均值為3.85%。
以此計(jì)算,當(dāng)前,全國(guó)新發(fā)放房貸利率平均加點(diǎn)值為-52BP(即“3.33%-3.85%”)。若存量房貸借款人加點(diǎn)值高于-22BP(即“-52BP+30BP”),則可向銀行申請(qǐng)調(diào)整加點(diǎn)。
不過,北京、上海、深圳的二套房存量客戶則有所區(qū)別,由于上述三地仍存在房貸利率政策下限,調(diào)整后的房貸加點(diǎn)值仍受當(dāng)?shù)胤抠J利率政策下限的限制。例如,北京五環(huán)內(nèi)二套房利率政策下限為-5BP,高于-22BP,因此可申請(qǐng)調(diào)整的房貸利率加點(diǎn)值最低為-5BP。北京五環(huán)外的二套房利率政策下限為-25BP,低于-22BP,可申請(qǐng)調(diào)整的房貸利率加點(diǎn)值則為-22BP。
上述調(diào)整均基于浮動(dòng)利率的存量房貸客戶,六家國(guó)有銀行明確,固定利率或參考貸款基準(zhǔn)利率定價(jià)的存量房貸客戶,需辦理利率定價(jià)轉(zhuǎn)換后,方可申請(qǐng)。
總體來看,降低存量房貸利率等貨幣政策措施對(duì)商業(yè)銀行凈息差的影響基本中性。例如,建設(shè)銀行管理層在2024年三季度業(yè)績(jī)說明會(huì)上透露,9月24日—30日,建設(shè)銀行個(gè)人住房貸款提前還款規(guī)模較8月同期環(huán)比下降19%;10月1日—27日,個(gè)人住房貸款提前還款規(guī)模較9月同期減少3%,長(zhǎng)期趨勢(shì)仍待進(jìn)一步觀察。
此次存量房貸利率新定價(jià)機(jī)制,除涉及加點(diǎn)值調(diào)整之外,還對(duì)存量房貸重定價(jià)周期進(jìn)行變更,明確取消房貸利率重定價(jià)周期最短為1年的限制。
根據(jù)六家國(guó)有銀行公告,新的重定價(jià)日從原合同重定價(jià)日起算,按每滿三個(gè)月、六個(gè)月或一年的對(duì)日確定,即重定價(jià)周期選擇三個(gè)月的,每年有四個(gè)重定價(jià)日;重定價(jià)周期選擇六個(gè)月的,每年有兩個(gè)重定價(jià)日;重定價(jià)周期選擇一年的,每年只有一個(gè)重定價(jià)日。
重定價(jià)周期調(diào)整后,原合同重定價(jià)日在某周期的對(duì)應(yīng)月份無相應(yīng)對(duì)日的,以當(dāng)月最后一日為重定價(jià)日。但在借款合同期內(nèi),重定價(jià)周期只能變更一次。國(guó)有銀行將不晚于11月15日開始受理重定價(jià)周期調(diào)整申請(qǐng)。
北京商報(bào)記者獲悉,除六家國(guó)有銀行之外,股份制商業(yè)銀行和其他地方法人銀行也將于近期發(fā)布相關(guān)公告。恒豐銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,該行積極落實(shí)存量房利率調(diào)整相關(guān)政策,擬于近日發(fā)布存量房利率動(dòng)態(tài)調(diào)整和重定價(jià)周期調(diào)整相關(guān)公告。另一股份制銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人也透露,將于近期發(fā)布相關(guān)公告,對(duì)存量房貸利率加點(diǎn)值和重定價(jià)周期進(jìn)行調(diào)整。
星圖金融研究院副院長(zhǎng)薛洪言表示,隨著自主協(xié)商機(jī)制的落地,新老購房人貸款利率倒掛現(xiàn)象將不再具備普遍性,后續(xù)人民銀行不會(huì)也沒必要再進(jìn)行存量房貸集中統(tǒng)一的利率調(diào)整。
中信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家明明指出,存量房貸利率加點(diǎn)幅度和重定價(jià)周期的調(diào)整,可能會(huì)減少銀行的利息收入,但同時(shí)也有助于穩(wěn)定貸款規(guī)模,減少提前還款現(xiàn)象。同時(shí),隨著部分客戶還款壓力的減小,有助于提高銀行整體貸款質(zhì)量。對(duì)借款人而言可以享受到更低的利率,減輕還款壓力,增加可支配收入,提升消費(fèi)能力。對(duì)于房貸市場(chǎng)則有助于釋放剛性購房需求,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn),改善居民購房預(yù)期。
北京商報(bào)記者 李海顏
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