房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的過(guò)度增長(zhǎng)，不僅給樓市調(diào)控帶來(lái)一定的對(duì)沖影響，也給自身業(yè)務(wù)的安全性埋下了風(fēng)險(xiǎn)和隱患。7月10日，北京商報(bào)記者了解到，近日有部分地區(qū)銀保監(jiān)局召集轄區(qū)內(nèi)信托公司開(kāi)會(huì)，進(jìn)一步對(duì)地產(chǎn)信托融資提出要求。從會(huì)議內(nèi)容來(lái)看，監(jiān)管明確信托公司對(duì)土地款融資業(yè)務(wù)，不得再新增僅接受符合“四三二”條件，即“四證”齊全、開(kāi)發(fā)商具備二級(jí)資質(zhì)、項(xiàng)目資本金比例達(dá)到30%。同時(shí)，明確交易結(jié)構(gòu)為貸款模式的業(yè)務(wù)報(bào)告等界限。據(jù)一知情人士透露，政策應(yīng)該是偏向區(qū)域性的，很可能是敲打幾家特定的信托公司，做偏中小城市房地產(chǎn)的信托公司概率較大。

部分機(jī)構(gòu)被“窗口指導(dǎo)”

北京商報(bào)記者了解到，某地銀監(jiān)局在7月9日召集轄內(nèi)部分信托公司董事長(zhǎng)、總經(jīng)理高層級(jí)“窗口指導(dǎo)”會(huì)議。明確表示，對(duì)于土地款融資業(yè)務(wù)，不得再新增。對(duì)于原已備案、已部分放款的，后續(xù)可能無(wú)法投放；對(duì)于已備案未投放的、新增未備案的一律不再給予備案和操作；這兩年常規(guī)操作的房地產(chǎn)前融，后續(xù)無(wú)法操作；結(jié)合歷次調(diào)控，信托余下可操作的業(yè)務(wù)只有常規(guī)432信托貸款、標(biāo)準(zhǔn)化ABS/ABN、私募ABS、真股權(quán)基金及城市更新基金這幾類業(yè)務(wù)。

監(jiān)管還要求信托公司地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)事前報(bào)告，監(jiān)管部門(mén)將進(jìn)行逐筆審核；僅接受符合“四三二”條件且交易結(jié)構(gòu)為貸款模式的業(yè)務(wù)報(bào)告；對(duì)于因合規(guī)原因被退回事前報(bào)告的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，將嚴(yán)肅追究合規(guī)審查責(zé)任。一知情人士向北京商報(bào)記者透露，因?yàn)槟壳耙匦聦徍?，所?月新報(bào)備的業(yè)務(wù)都已經(jīng)暫停，等待重新審核后發(fā)行，之前的發(fā)行計(jì)劃都延后了。“事實(shí)上，貸款條件一直都是這樣要求的，但有的信托公司也有通過(guò)其他模式規(guī)避的，現(xiàn)在執(zhí)行更嚴(yán)格了。”上述知情人士說(shuō)道。

另一家涉及房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)相關(guān)信托公司人士表示，“目前還未收到消息，窗口指導(dǎo)一般都是電話，也不會(huì)下發(fā)相關(guān)文件，而且各個(gè)地區(qū)其實(shí)都不太一樣，目前樓市持續(xù)走弱對(duì)于前期投入貸款的信托公司來(lái)說(shuō)是相當(dāng)不利的，容易出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，監(jiān)管也不希望發(fā)生此類風(fēng)險(xiǎn)”。在他看來(lái)，政策應(yīng)該是偏向區(qū)域性的，很可能是敲打幾家特定的信托公司，做偏中小城市房地產(chǎn)的信托公司概率較大。

房地產(chǎn)信托降溫

房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)過(guò)度增長(zhǎng)，不僅給樓市調(diào)控帶來(lái)一定的對(duì)沖影響，也給自身業(yè)務(wù)的安全性埋下了風(fēng)險(xiǎn)和隱患。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受北京商報(bào)記者采訪時(shí)表示，若是出現(xiàn)約談，說(shuō)明窗口指導(dǎo)的力度是很強(qiáng)的，很大程度上也說(shuō)明當(dāng)前對(duì)于防范金融風(fēng)險(xiǎn)的操作還是比較多的。實(shí)際上這對(duì)于信托公司的資金發(fā)放計(jì)劃會(huì)有很大的影響，而且也需要積極落實(shí)房住不炒的政策。約談后資金面會(huì)收緊，考慮到近期融資市場(chǎng)的降溫和銷售市場(chǎng)的降溫，房企預(yù)期會(huì)改變，這會(huì)帶來(lái)新的問(wèn)題，或者說(shuō)近期拿地會(huì)趨于保守。

今年以來(lái)，房地產(chǎn)信托監(jiān)管趨嚴(yán)，5月17日，銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于開(kāi)展“鞏固治亂象成果 促進(jìn)合規(guī)建設(shè)”工作的通知》（23號(hào)文）時(shí)，就強(qiáng)調(diào)不得向“四證”不全、開(kāi)發(fā)商或其控股股東資質(zhì)不達(dá)標(biāo)、資本金未足額到位的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目直接提供融資。此后房地產(chǎn)信托中4種變相為不滿足“四三二”條件的房地產(chǎn)項(xiàng)目融資輸血的做法，已被監(jiān)管叫停。銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹(shù)清在第十一屆陸家嘴論壇上表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)有很強(qiáng)的區(qū)域性，不同地區(qū)的房?jī)r(jià)有漲有跌很正常。但是房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的。歷史證明，凡是過(guò)度依賴房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)濟(jì)的國(guó)家和地區(qū)，最終都要付出沉重代價(jià)?？客顿Y投機(jī)房地產(chǎn)來(lái)理財(cái)?shù)木用窈推髽I(yè)，最終都會(huì)發(fā)現(xiàn)，其實(shí)都很不劃算。

而今年已有多家信托公司因房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)違規(guī)領(lǐng)到罰單。其中，中融信托因“開(kāi)展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)不審慎”被監(jiān)管點(diǎn)名，粵財(cái)信托被處罰的原因包括“違規(guī)開(kāi)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)”，北方信托出現(xiàn)“違規(guī)發(fā)放房地產(chǎn)自營(yíng)貸款”及“信托資金違規(guī)發(fā)放房地產(chǎn)貸款”的違法違規(guī)行為。

但在23號(hào)文出臺(tái)前，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)是信托業(yè)的“香餑餑”，而促使監(jiān)管“緊箍咒”出臺(tái)的原因則是地產(chǎn)信托規(guī)模的瘋狂上漲。根據(jù)普益標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年，投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的信托產(chǎn)品共計(jì)發(fā)行了2954款，占比39.43%，募集規(guī)模達(dá)到4531.94億元。嚴(yán)躍進(jìn)強(qiáng)調(diào)，過(guò)度增長(zhǎng)，不排除部分房企違規(guī)拿地。而且后續(xù)房地產(chǎn)市場(chǎng)也有降溫風(fēng)險(xiǎn)，信托業(yè)務(wù)過(guò)度增長(zhǎng)，會(huì)導(dǎo)致償債能力減弱。普益標(biāo)準(zhǔn)研究員夏雨強(qiáng)調(diào)，近期房地產(chǎn)信托規(guī)模和數(shù)量的變化，釋放出行業(yè)繼續(xù)加大房地產(chǎn)投資的信號(hào)，而監(jiān)管層及時(shí)的窗口指導(dǎo)對(duì)信托融資做出了一定的調(diào)整。未來(lái)信托行業(yè)對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資有望降速。

加速信托回歸本源

監(jiān)管“重拳出擊”遏制當(dāng)前房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)過(guò)快增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，也有助于推動(dòng)信托公司回歸本源、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。嚴(yán)躍進(jìn)強(qiáng)調(diào)，從信托業(yè)務(wù)來(lái)說(shuō)，需要研究房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)政策，目前來(lái)看，若是開(kāi)發(fā)商可以主動(dòng)提出積極做具備垃圾分類功能的小區(qū)等，這種情況是吻合政策導(dǎo)向的，往往可以爭(zhēng)取到資金。但常規(guī)的地產(chǎn)項(xiàng)目是容易受牽制的。而此次監(jiān)管要求無(wú)疑將對(duì)倚重房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的信托公司帶來(lái)巨大的沖擊。

各類管控本質(zhì)都是防范金融風(fēng)險(xiǎn)，信托業(yè)務(wù)和其他業(yè)務(wù)近期都會(huì)面臨收緊，說(shuō)明查處違規(guī)資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的做法會(huì)增加。類似警示的意義在于，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)需要防范資金面收緊的風(fēng)險(xiǎn)。

一位不愿具名的資深信托研究員對(duì)北京商報(bào)記者表示，約束房地產(chǎn)信托是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控舉措的一部分，有利于防范房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱，推動(dòng)信托公司更好地服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)。未來(lái)，信托公司應(yīng)該提升房地產(chǎn)信托領(lǐng)域?qū)I(yè)化水平，擴(kuò)充業(yè)務(wù)覆蓋空間，諸如商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等，積極開(kāi)展存量資產(chǎn)的盤(pán)活，發(fā)展reits等業(yè)務(wù)。此外，信托公司可以優(yōu)化業(yè)務(wù)組合，避免過(guò)度依賴房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

北京商報(bào)記者 孟凡霞 宋亦桐