繼5月17日銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于開展“鞏固治亂象成果 促進(jìn)合規(guī)建設(shè)”工作的通知》后，上周五，國家發(fā)改委又出臺(tái)《國家發(fā)展改革委辦公廳關(guān)于對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債申請(qǐng)備案登記有關(guān)要求的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），這是今年房地產(chǎn)“小陽春”過后，政府出臺(tái)的又一項(xiàng)為抑制樓市過熱而收緊融資渠道的政策。

《通知》提出，為完善房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債備案登記管理，強(qiáng)化市場(chǎng)約束機(jī)制，防范房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債申請(qǐng)備案登記提出四方面要求。

在此之前，國家曾通過調(diào)整信貸利率平抑房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱行情，而如今相繼發(fā)布的約談警示和《通知》則是在當(dāng)前“房住不炒”的總體要求下，對(duì)于樓市融資渠道的進(jìn)一步收緊。

外債收緊

《通知》明確提出，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債只能用于置換未來一年內(nèi)到期的中長(zhǎng)期境外債務(wù)。

這項(xiàng)規(guī)定的確立是基于對(duì)房企貸款清償周期將至的考量。根據(jù)3-5年的貸款清償周期，2019-2021年將迎來國內(nèi)外房企債券到期高峰。

據(jù)Wind數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)，2019-2021年內(nèi)地房企海外美元債到期金額將逐年升高，合計(jì)達(dá)699.68億美元。

此前為放松房企融資渠道，2015年9月，國家發(fā)改委曾發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)企業(yè)發(fā)行外債備案登記制管理改革的通知》，對(duì)企業(yè)境外發(fā)行債券實(shí)施備案登記制，取消企業(yè)發(fā)行外債的額度審批。

然而彼時(shí)正值國內(nèi)房產(chǎn)交易政策寬松，不少房企選擇國內(nèi)發(fā)債，加之人民幣貶值，房地產(chǎn)企業(yè)的海外美元債發(fā)債量盡管有政策加碼卻不見明顯成效。

自2016年10月起，房企公司債發(fā)行監(jiān)管趨緊，房企境內(nèi)融資渠道也從各方面被全面收緊，融資需求居高不下，內(nèi)地房企的海外融資規(guī)?，F(xiàn)井噴式增長(zhǎng)。

Wind數(shù)據(jù)顯示，2017年，內(nèi)地房企海外美元債的發(fā)行數(shù)量為77只，發(fā)行總額也由2016年的93.69億美元激增至415.83億美元；截至2018年12月中旬，內(nèi)地房企發(fā)行外債總額超419億美元，創(chuàng)下歷史新高。

截至今年上半年，內(nèi)地房企在境外發(fā)行了92只美元債，發(fā)行額共計(jì)385.49億美元，同去年273.09億美元的發(fā)行量相比再創(chuàng)新高。

隨后，國家發(fā)改委官網(wǎng)發(fā)文《關(guān)于對(duì)地方國有企業(yè) 發(fā)行外債申請(qǐng)備案登記有關(guān)要求的通知》，進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)地方國企境外發(fā)債的年限要求，需持續(xù)經(jīng)營不少于三年；同時(shí)指出，地方政府融資職能的國企發(fā)債用途僅限歸還未來一年內(nèi)到期的中長(zhǎng)期外債。

此次《通知》的發(fā)布是國家發(fā)改委在此前國企融資外債規(guī)定的基礎(chǔ)之上，對(duì)企業(yè)外債作為融資渠道有針對(duì)性的首次行業(yè)細(xì)化和進(jìn)一步收緊。

多管齊下

早在《通知》出臺(tái)前一周，銀監(jiān)會(huì)已對(duì)部分房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增速過快、增量過大的信托公司開展了約談警示，被指導(dǎo)公司包括中融信托、中航信托、江蘇省國際信托、萬向信托等10家信托公司，涉及規(guī)模高達(dá)3萬億元。

信托是房企融資的重要來源，據(jù)中國信托業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布的《2019年一季度末信托公司主要業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)》，截至2019年一季度末，全國68家信托公司受托資產(chǎn)規(guī)模為22.54萬億元。

根據(jù)普益標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年，投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的信托產(chǎn)品共計(jì)發(fā)行了2954款，占比39.43%，募集規(guī)模達(dá)到4531.94億元。

在“房住不炒”的大方針下，為扭轉(zhuǎn)房產(chǎn)信托規(guī)模瘋狂裂變態(tài)勢(shì)，5月17日，銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于開展“鞏固治亂象成果 促進(jìn)合規(guī)建設(shè)”工作的通知》，強(qiáng)調(diào)不得向“四證”不全、開發(fā)商或其控股股東資質(zhì)不達(dá)標(biāo)、資本金未足額到位的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目直接提供融資。此后房地產(chǎn)信托中4種變相為不滿足“四三二”條件的房地產(chǎn)項(xiàng)目融資輸血的做法，已被監(jiān)管叫停。

此外，各地房貸利率也開始紛紛上調(diào)。

根據(jù)融360大數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)顯示，截至今年4月，全國首套房貸款平均利率為5.48%，實(shí)現(xiàn)了連續(xù)5個(gè)月的下降趨勢(shì)；全國二套房貸款平均利率為5.81%，已連續(xù)下降半年。

但是，步入5月后，包括南京、蚌埠、南寧等城市房貸利率開始出現(xiàn)階段性回升，多為二套房貸款利率上升，目前在深圳的部分銀行已施行停貸舉措。上述機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，6月首套房和二套房貸款平均利率已經(jīng)小幅上漲。

從各地?cái)?shù)據(jù)看，最近半個(gè)月來，全國城市的住房按揭貸款利率基本上也是處于上浮的狀態(tài)。成都、福州、蘇州、合肥、杭州等地的首套房、二套房按揭利率均有不同程度的上調(diào)，且部分銀行出現(xiàn)額度緊張、放款周期變長(zhǎng)的現(xiàn)象。

“謹(jǐn)慎釋放”

克而瑞地產(chǎn)研究數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年，房企的開發(fā)投資熱情持續(xù)高漲。1-5月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額為46075億元，連續(xù)5個(gè)月保持兩位數(shù)高增長(zhǎng)；5月單月開發(fā)投資額達(dá)11858億元，環(huán)比大漲13.87%。

土地拍賣成交額方面，2019年上半年，土地市場(chǎng)成交量縮價(jià)漲，溢價(jià)率也在優(yōu)質(zhì)地塊集中出讓的帶動(dòng)下環(huán)比上漲了5個(gè)百分點(diǎn)，市場(chǎng)較去年下半年明顯回暖。其中，一二線城市供地力度明顯較去年同期明顯加強(qiáng)，成交量同比分別上漲了20%和9%。

此后，各地政府多措并舉，在一季度“小陽春”過后政策加碼地產(chǎn)降溫。對(duì)此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，針對(duì)當(dāng)前政府頻繁出臺(tái)諸如“借新還舊”、規(guī)范房產(chǎn)信托、調(diào)控房貸甚至收緊公積金貸款政策的各項(xiàng)措施，“與其說是全面收緊，更準(zhǔn)確可以總結(jié)為 ‘穩(wěn)定而非打壓’”。

“當(dāng)前政策主要以‘穩(wěn)’字當(dāng)頭，不論是收緊房企外債還是此前的信托預(yù)警，其實(shí)只是針對(duì)此前企業(yè)井噴式融資的狀態(tài)發(fā)布的正常調(diào)控手段，而不是 ‘一刀切’地全面收縮”，張大偉說，此前拿地王抬頭，信托過熱，新規(guī)出臺(tái)只是讓市場(chǎng)維持一定溫度，避免過于混亂而已，“對(duì)于當(dāng)前的樓市要求是，增量不要超過上半年就好，所以，整個(gè)社會(huì)資金量尚且比較寬松”。

張大偉認(rèn)為，調(diào)整購房貸款利率和收縮公積金貸款都不是常規(guī)性動(dòng)作，目前信貸利率總體呈現(xiàn)基本穩(wěn)定態(tài)勢(shì)，“其實(shí)每年6月下半旬和12月整月，因?yàn)樯婕般y行盤整，這段時(shí)間信貸利率小幅上漲是正常慣例”。

而公積金貸款政策調(diào)整從全國樓市來看，本身利用比例不高，所以公積金政策面調(diào)整不會(huì)對(duì)全國樓市產(chǎn)生太大震蕩，“畢竟，當(dāng)前國內(nèi)樓市融資主要還是依托開發(fā)貸、國內(nèi)信貸和銷售額”。

回觀近期樓市，張大偉強(qiáng)調(diào)，不能過分強(qiáng)調(diào)短期內(nèi)國家發(fā)布的調(diào)控政策，調(diào)節(jié)樓市本身不存在硬性規(guī)律可循，樓市過熱，政策就會(huì)傾向于 “謹(jǐn)慎釋放”而非全面收緊，“比如目前，西安、蘇州各地樓市又出現(xiàn)輕微松綁，這是個(gè)不斷平衡的過程而已”。

此外，北京市社科院市情調(diào)查研究中心副主任陸小成補(bǔ)充道，如今在“房住不炒”的政策導(dǎo)向下，除了通過上述手段調(diào)節(jié)樓市平衡發(fā)展外，還應(yīng)在大型城市產(chǎn)業(yè)密集區(qū)附近加大公租房供給，完善教育、醫(yī)療、交通等配套設(shè)施，以避免職住分離等“大城市病”和過度炒房。

同時(shí)，陸小成建議，應(yīng)發(fā)展更多新技術(shù)、新能源、綠色低碳產(chǎn)業(yè)，使經(jīng)濟(jì)發(fā)展不過度依賴土地財(cái)政或傳統(tǒng)高污染企業(yè)，這才是經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展健康的根本出路。

北京商報(bào)記者 陶鳳 實(shí)習(xí)記者 劉瀚琳

圖片來源：CFP