7月全國(guó)房?jī)r(jià)態(tài)勢(shì)趨穩(wěn)，漲幅繼續(xù)收窄。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局8月15日發(fā)布的7月70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，除一線城市新房?jī)r(jià)格較上月漲幅擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)外，二、三線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比漲幅較上月均呈現(xiàn)出回落和持平態(tài)勢(shì)。業(yè)內(nèi)人士指出，受國(guó)家政策調(diào)控繼續(xù)加碼影響，在三季度，新建住宅與二手住宅增幅還會(huì)繼續(xù)收窄。

新房?jī)r(jià)格漲幅收窄

今年4、5月，新房?jī)r(jià)格上漲城市達(dá)67個(gè)，隨著樓市“退燒”，該數(shù)據(jù)開始逐月下滑。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)，60個(gè)城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲，相較6月再減3城。

具體來(lái)看，7月一、二、三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比漲幅分別為0.3%、0.7%和0.7%，除一線城市環(huán)比漲幅較上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)外，二、三線城市漲幅分別呈現(xiàn)收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)和持平。

諸葛找房數(shù)據(jù)分析師國(guó)仕英表示，近期在政策調(diào)控影響下，新房市場(chǎng)上漲城市數(shù)量及漲幅均有所回落。值得注意的是，7月城市最高環(huán)比漲幅均不超2%，可見(jiàn)在政策嚴(yán)控下，房?jī)r(jià)漲幅收窄態(tài)勢(shì)趨穩(wěn)。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析指出，新房?jī)r(jià)格漲幅收窄與市場(chǎng)基本面和政策基本面兩個(gè)因素有關(guān)。從市場(chǎng)基本面來(lái)看，市場(chǎng)交易步入下行通道，房企承壓，去庫(kù)存壓力增加，以價(jià)換量的策略加碼；政策方面，此前由于房?jī)r(jià)過(guò)快上漲招致管控，力度比預(yù)期更加嚴(yán)格，具體方式包括銀行信貸政策收緊、既有的限購(gòu)政策，也包括對(duì)各地樓市重新監(jiān)管和督查等。

比如在信貸方面，7月以來(lái)，全國(guó)城市的住房按揭貸款利率基本處于上浮狀態(tài)。成都、福州、合肥、杭州等地的首套房、二套房按揭利率均有不同程度的上調(diào)。

融資方面，隨著銀監(jiān)會(huì)約談部分信托機(jī)構(gòu)以及美元債收緊，房企拿地?zé)崆殚_始退燒。

二手房市場(chǎng)小幅升溫

二手房方面，7月二手住宅價(jià)格上漲城市微增。據(jù)統(tǒng)計(jì)，共有48個(gè)城市二手住宅價(jià)格出現(xiàn)環(huán)比上漲，數(shù)量較上月新增3城，初步扭轉(zhuǎn)4月以來(lái)二手房?jī)r(jià)上漲城市數(shù)量下滑趨勢(shì)。

其中，一、二、三線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比漲幅分別為0.3%、0.4%和0.7%，除二線城市環(huán)比漲幅較上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)外，一、三線城市漲幅均與上月持平。

“城市漲幅出現(xiàn)持平說(shuō)明二手住宅市場(chǎng)近期相對(duì)穩(wěn)定。”國(guó)仕英表示，但本月二手房?jī)r(jià)上漲城市仍維持在較高水平。

“這是因?yàn)橄噍^新房，二手房交易更加靈活，管控難度更大，管控效果不會(huì)像新房那樣明顯。”嚴(yán)躍進(jìn)指出。

市場(chǎng)預(yù)期落差帶來(lái)二手房?jī)r(jià)暫時(shí)上漲。例如，受上月新房限價(jià)政策影響，部分購(gòu)房者預(yù)期發(fā)生改變，刺激洛陽(yáng)取代無(wú)錫，成為本月二手房環(huán)比漲幅最大的城市。嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)測(cè)，從政策角度推測(cè)，洛陽(yáng)后續(xù)對(duì)于二手房市場(chǎng)的管控也會(huì)升級(jí)，包括一些價(jià)格管控、房源管控和銷售秩序管控。

此外，廈門二手房市場(chǎng)表現(xiàn)同樣矚目。環(huán)比漲幅以1.3%躋身榜單前三位，排名較上月提高31名。“廈門對(duì)于新房管控較嚴(yán)，但二手住宅作為樓市風(fēng)向標(biāo)，或從更真實(shí)的角度說(shuō)明廈門當(dāng)前房?jī)r(jià)已開始出現(xiàn)躁動(dòng)跡象。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。

調(diào)控導(dǎo)向不變

“7月‘穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期’的導(dǎo)向體現(xiàn)更為明顯，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體延續(xù)平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。城市漲幅環(huán)比收窄明顯，新房、二手房市場(chǎng)上漲城市數(shù)量小幅變動(dòng)，持平城市增加，市場(chǎng)整體表現(xiàn)較為穩(wěn)定。”國(guó)仕英表示。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1-7月，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策發(fā)布達(dá)307次。其中，7月單月全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策次數(shù)為56次。

同時(shí)，多地相繼出臺(tái)樓市監(jiān)管政策，包括蘇州限購(gòu)升級(jí)，擴(kuò)大限售區(qū)域;長(zhǎng)沙規(guī)范境外機(jī)構(gòu)、個(gè)人購(gòu)房行為;鄭州、珠海、三亞、寧波等城市也通過(guò)整頓樓市亂象加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管。

7月30日，中央政治局會(huì)議重申“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位，并首次提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”。

隨后，央行在座談會(huì)上強(qiáng)調(diào)“要保持房地產(chǎn)金融政策連續(xù)性穩(wěn)定性，加強(qiáng)對(duì)存在高杠桿經(jīng)營(yíng)的大型房企融資行為監(jiān)管和風(fēng)險(xiǎn)提示”；8月2日，央行重申“要按照‘因城施策’的基本原則，持續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)資金管控”。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，從當(dāng)前數(shù)據(jù)和趨勢(shì)來(lái)看，城市房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)在降溫。但存在的風(fēng)險(xiǎn)在于，類似上海自貿(mào)區(qū)新片區(qū)的政策落地后，或帶來(lái)部分房?jī)r(jià)炒作，后期需進(jìn)一步加強(qiáng)管控。

三季度銀行貸款利率還會(huì)繼續(xù)小幅上升，新建住宅與二手住宅增幅將再收窄，但部分欲購(gòu)人群已在持續(xù)觀望中。嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)計(jì)，到四季度，購(gòu)房需求和供應(yīng)量可能出現(xiàn)小幅增加，配合部分銀行貸款利率相應(yīng)調(diào)整，或?qū)⒋偈狗績(jī)r(jià)出現(xiàn)小幅反彈。

北京商報(bào)記者 陶鳳 實(shí)習(xí)記者 劉瀚琳