“金九銀十”之際，樓市在“房住不炒”的基調(diào)下持續(xù)降溫。9月17日，國家統(tǒng)計局最新公布的70城房價指數(shù)顯示，8月新建商品住宅和二手住宅環(huán)比價格上漲城市分別為55城與43城，數(shù)量均較上月明顯下滑。

業(yè)內(nèi)人士指出，當(dāng)前在“穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)秩序”的導(dǎo)向下，開發(fā)商拿地謹(jǐn)慎，觀望態(tài)度明顯。四季度樓市或有小幅反彈，但整體降溫態(tài)勢不變。

房價漲幅回落

“金九銀十”傳統(tǒng)銷售旺季已至，樓市表現(xiàn)并不盡如人意，新房、二手房價格漲幅雙雙回落。4月樓市“小陽春”過后，新房價格上漲城市逐月下滑，國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，8月55個城市新房價格環(huán)比上漲，數(shù)量較7月再減少5個。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，房價再跌主要受近期房屋交易市場的降溫、房地產(chǎn)融資環(huán)境收緊等因素影響，各地房企降價促銷，帶動全國70個城市房價指數(shù)環(huán)比增幅數(shù)據(jù)收窄。

具體來看，8月，一、二、三線城市新建商品房銷售價格環(huán)比漲幅分別為0.3%、0.5%和0.7%，一、三線城市環(huán)比漲幅與上月持平，二線城市較上月回落0.2個百分點。

“環(huán)比增幅數(shù)據(jù)總體不變，而同比增幅數(shù)據(jù)有所收窄，進(jìn)一步體現(xiàn)了住房交易領(lǐng)域的‘穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)秩序’的導(dǎo)向。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，當(dāng)前房屋交易主要以“小跌”為導(dǎo)向。

與新房走勢相同，繼7月二手房價短暫升溫后，8月下行通道重啟。最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，8月共有43城二手住宅價格出現(xiàn)環(huán)比上漲，數(shù)量較上月減少5個。

其中，一、二、三線城市二手住宅銷售價格環(huán)比漲幅分別為0.3%、0.2%和0.8%，一線城市漲幅與上月持平，二線城市回落0.2個百分點，而三線城市較上月擴(kuò)大0.1個百分點。

在諸葛找房數(shù)據(jù)分析師國仕英看來，一線城市受長期高壓調(diào)控影響，發(fā)展相對平穩(wěn)；二線城市多為熱點城市，年內(nèi)調(diào)控政策頻出，市場預(yù)期發(fā)生改變，信心不足影響價格回落。

“應(yīng)當(dāng)看到，二線城市的二手房價格漲幅是近18個月最低的，這也說明當(dāng)前受新房降溫影響，二手房市場開始承壓。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。

開發(fā)投資持續(xù)走弱

另一方面，國家統(tǒng)計局近日發(fā)布的房地產(chǎn)開放投資數(shù)據(jù)也顯示出房企的觀望情緒。1-8月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積為12236萬平方米，同比下降25.6%；土地成交價款為6374億元，下降22%。

這一數(shù)據(jù)印證了房企投資預(yù)期進(jìn)一步降低。北京商報記者梳理發(fā)現(xiàn)，4月樓市“小陽春”過后，房地產(chǎn)開發(fā)投資額至今已連續(xù)4個月保持下降。

1-8月，房地產(chǎn)開發(fā)投資84589億元，同比增長10.5%，增速比1-7月再回落0.1個百分點。其中，住宅投資62187億元，增速回落0.2個百分點。

嚴(yán)躍進(jìn)分析指出，投資減少主要受庫存、資金、預(yù)期等方面的因素影響。當(dāng)前房企并不看好后期樓市，觀望態(tài)度明顯。因此，企業(yè)投資更加謹(jǐn)慎，重點以去庫存為主。截至8月末，商品房待售面積比7月末減少92萬平方米。

1-8月，全國商品房銷售面積達(dá)101849萬平方米，同比下降0.6%；此間，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金為113724億元，同比增長6.6%，增速比1-7月回落0.4個百分點。

“樓市下行壓力下也需要看到，降準(zhǔn)的效應(yīng)會陸續(xù)釋放，尤其是考慮到包括歐洲量化寬松的政策、股票市場或有反彈等因素，未來房企的金融和資金面或依然有寬松的可能。”嚴(yán)躍進(jìn)說。

多地房貸利率上調(diào)

8月之后，央行動作頻繁，前有8月17日改革完善貸款市場報價利率（LPR）形成機(jī)制；后有9月16日，全面降準(zhǔn)0.5個百分點，同時釋放資金9000億元。

8月20日，央行副行長劉國強(qiáng)在國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會上明確，新的LPR形成機(jī)制并不會使房貸利率下降。他表示，將繼續(xù)堅持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，保持個人住房貸款利率基本穩(wěn)定。

從各地看，不少地區(qū)房貸利率不降反升。比如深圳招商銀行明確，首套、二套房貸利率分別為5.15%和5.45%，較之前提升0.005個和0.06個百分點。

9月16日，房貸利率定價執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)在京落地。部分銀行發(fā)布的首套商業(yè)性個人住房貸款利率，在不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率的基礎(chǔ)上，提高55個基點；二套商業(yè)性個人住房貸款利率，在不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率的基礎(chǔ)上，也提高105個基點。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，銀根寬松的政策背景下，房貸利率上浮屬正?，F(xiàn)象，但為了堅持“房住不炒”的指導(dǎo)思想，上調(diào)幅度不會太大，市場總體保持平穩(wěn)。

實際上，近期以來，各地調(diào)控政策持續(xù)加碼。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年1-8月，全國房地產(chǎn)調(diào)控政策高達(dá)367次，累計次數(shù)刷新房地產(chǎn)調(diào)控紀(jì)錄，僅8月當(dāng)月的房地產(chǎn)調(diào)控政策就多達(dá)60次。

關(guān)于下一步行情，嚴(yán)躍進(jìn)補(bǔ)充道，近期房價下行，房企降價促銷有助于在短期內(nèi)促進(jìn)市場交易反彈。9月市場表現(xiàn)預(yù)計會呈現(xiàn)量增價跌的趨勢；而到10月，房企銷售業(yè)績回升形勢下，降價的動作會略有減少；但從四季度的判斷看，短期或有小幅反彈可能。

北京商報記者 陶鳳 實習(xí)記者 劉瀚琳