不同新房銷(xiāo)售市場(chǎng)的全面遇阻、無(wú)奈線上，2月份以來(lái)，疫情下的北京土地市場(chǎng)迎來(lái)一場(chǎng)廝殺。北京商報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，截至2月19日，鼠年后的北京共經(jīng)歷三輪土拍，合計(jì)出讓9宗地塊，總建設(shè)用地面積約64.12萬(wàn)平發(fā)米，總成交額363.89億元，平均溢價(jià)率26.8%， 最高溢價(jià)率49.78%、最高競(jìng)拍74輪，27家房企參與其中，9家房企最終有所收獲。

2月20日早，央行公布的LPR(貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率)最新報(bào)價(jià)為：1年期LPR為4.05%，5年期以上LPR為4.75%。此前，2020年1月20日公布的1年期LPR為4.15%，5年期以上為4.80%。

此次調(diào)整后，北京首套房貸的利率就是4.75%加55個(gè)基地，下限為5.3%；二套房貸是5.8%。本輪調(diào)整前，北京首套個(gè)人住房商貸的利率下限為5.35%；二套房貸是5.85%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉直言，LPR降低的主要目的是未來(lái)引導(dǎo)實(shí)體經(jīng)濟(jì)利率降低，降低資金成本，并不是為了刺激樓市，所以在LPR政策出臺(tái)之初就針對(duì)樓市制定了專門(mén)的政策，要求首套不得低于LPR，二套房也不得低于LPR+60個(gè)基點(diǎn)。“但因?yàn)橐话?年以上貸款大部分是房貸，所以本次降息出現(xiàn)5年期降低，對(duì)于房貸影響巨大。”

值得一提的是，在本輪LPR調(diào)整前，多家房企已經(jīng)開(kāi)啟三輪在京搶地，其中包括：首創(chuàng)、首開(kāi)、旭輝、華潤(rùn)、中交、平安、金茂、世茂、路勁、京能、住總、興創(chuàng)、綠城、中海、實(shí)創(chuàng)、保利、金地、北科建、建工、越秀、石榴、華發(fā)、卓越、龍湖、雅居樂(lè)、招商、五礦，共27家。

最終首創(chuàng)、華潤(rùn)、中交、京能、首開(kāi)、住總、綠城、建工、興創(chuàng)9家房企有所斬獲，其中4宗為聯(lián)合拿地、5宗為獨(dú)立房企拿地，聯(lián)合拿地資金投入為186.46億元，獨(dú)立拿地資金投入為177.43億元，綠城的發(fā)力促使上述兩者資金支出占比幾乎持平。

《數(shù)據(jù)》制圖

其中，總價(jià)超過(guò)40億的5宗土地獲得者分別是華潤(rùn)+中交聯(lián)合體（46.7億元）、首開(kāi)+華潤(rùn)+住總+中交聯(lián)合體（54.4億元）、綠城（63.6億元）、綠城（67億元）、首開(kāi)+住總+建工聯(lián)合體（78.8億元）。

《數(shù)據(jù)》制圖

在9家成功拿地的企業(yè)中，華潤(rùn)、中交兩家為央企，首開(kāi)、住總、建工、京能四家為北京市屬國(guó)有企業(yè)；于2000年組建的興創(chuàng)則背靠大興區(qū)政府，屬區(qū)屬國(guó)有企業(yè)；綠城則背靠大股東中交，經(jīng)過(guò)多輪調(diào)整，已經(jīng)具備央企基因。

“這種情況（國(guó)企、央企拿地為主）不僅是在北京，全國(guó)近期拿地的都還是以國(guó)企央企為主，這與企業(yè)的資金情況不無(wú)關(guān)系。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出。

綠城無(wú)疑是本輪北京集中土拍最大的贏家。出讓的9宗地塊中，綠城占得三分之一，而363.89億元的總成交額中，綠城拿地金額也占到四成。

除上述9家成功拿地企業(yè)外，也有18家“陪跑”企業(yè)目前暫無(wú)所獲，但也顯示出這18家公司在京補(bǔ)倉(cāng)的計(jì)劃。

其中，中海、龍湖、金茂等深耕北京市場(chǎng)多年，且在今年1月初，石景山古城南街東側(cè)（首鋼園區(qū)東南區(qū)）1612-759地塊的出讓中，中海以36.5億元收入囊中，溢價(jià)率約17.74%。去年7月，中海還曾以79.4億元高總價(jià)摘得豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)造甲村地塊，加上目前已經(jīng)進(jìn)入銷(xiāo)售階段的云筑、北京世家、寰宇時(shí)代等十余項(xiàng)目，去年穩(wěn)居北京市場(chǎng)銷(xiāo)售冠軍的中海今年的貨值依然可期。

此前一直低調(diào)的兩家華南房企——越秀、華發(fā)此番也顯示出對(duì)北京市場(chǎng)的興趣。

其中，深耕華南、定下2020年千億目標(biāo)的越秀地產(chǎn)，曾在去年半年業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上提出，將持續(xù)優(yōu)化區(qū)域發(fā)展布局,深耕大灣區(qū),鞏固華東地區(qū)、華中地區(qū)和北方地區(qū)的業(yè)務(wù)發(fā)展。

而華發(fā)地產(chǎn)則曾在2018年11月以25.34億元摘得房山區(qū)拱辰用地，但這不是它第一次參與北京土地市場(chǎng)；早在2016年華發(fā)通過(guò)控股子公司中標(biāo)朝陽(yáng)區(qū)將臺(tái)鄉(xiāng)鐵路大環(huán)內(nèi)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，換句話說(shuō)，這家低調(diào)的珠海國(guó)企已經(jīng)在過(guò)去5年里完成了北京一二級(jí)土地市場(chǎng)的兩次試水。

除了一眾買(mǎi)家的傾巢出動(dòng)，“好地塊永遠(yuǎn)有人要”的定律再次應(yīng)驗(yàn)。北京商報(bào)記者統(tǒng)計(jì)顯示，本次三輪出讓的9宗地塊僅有2宗地塊以底價(jià)成交，石景山西黃村地塊受制于商辦限制，而大興區(qū)采育鎮(zhèn)DX10-0001-6004地塊則更多是因?yàn)橹苓吔煌ú槐憷?，以及打造高密度社區(qū)的建設(shè)成本。兩家摘的企業(yè)首創(chuàng)與住總都分別在拿地區(qū)域內(nèi)有所深耕——首創(chuàng)在石景山有禧悅學(xué)府，而住總在大興采育有住總?cè)缭海由顓^(qū)域深耕程度，不但可以增強(qiáng)品牌的影響力，也能進(jìn)一步節(jié)約了其他方面的支出成本。相比之下，其他7宗地塊平均溢價(jià)率26.8%；最高溢價(jià)率49.78%、最高競(jìng)拍74輪，即使兩宗限競(jìng)房地塊，溢價(jià)率也在30%左右。大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)地塊是本輪土拍的熱門(mén)，雖然因出讓面積大、起始價(jià)過(guò)高等因素，僅有中海、平安、保利+首開(kāi)、綠城、招商、世茂、金茂等幾家有實(shí)力的房企參與，但該地塊的競(jìng)價(jià)最為熱烈。最終，經(jīng)過(guò)74輪的角逐，綠城以67億元將該宗地塊收入囊中。區(qū)域的成熟度，品牌房企入駐的加持，房企們對(duì)于該宗地塊的期待要優(yōu)于其他地。

上述地塊周邊2公里范圍內(nèi)，在售新房項(xiàng)目不乏大型開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目，包括首開(kāi)保利·熙悅林語(yǔ)、中鐵華僑城·和園，近期成交均價(jià)在50000-52000元/㎡（精裝），亦有中國(guó)鐵建·花語(yǔ)府，近期成交均價(jià)68000元/平米（精裝），和首開(kāi)龍湖·天瑯成交均價(jià)達(dá)到72000元/平米（毛坯）的中高端項(xiàng)目。三輪土拍中最具看點(diǎn)的是，在通州臺(tái)湖的出讓中，“競(jìng)自持”再次現(xiàn)身。因調(diào)控不斷加碼，北京土地市場(chǎng)上次“競(jìng)自持”還是在2018年11月，住總以17.7億元+自持2%摘得大興區(qū)采育0128A限價(jià)宅地。行業(yè)分析，“競(jìng)自持”一則是因?yàn)槌鲎尩耐ㄖ菖_(tái)湖鎮(zhèn)體量小、起始價(jià)低、不限價(jià)等因素，資金充裕的房企“不差錢(qián)”，錢(qián)緊的房企也有一搏的機(jī)會(huì)；二則是因?yàn)橥ㄖ菔悄壳氨环科髠兯春玫氖袌?chǎng)，區(qū)域內(nèi)多為高品質(zhì)住房產(chǎn)品，且新房供應(yīng)以限競(jìng)房為主，不限價(jià)的入市可以說(shuō)沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)壓力。

過(guò)去三年，限競(jìng)房可以說(shuō)是北京的絕對(duì)主力，所有包含居住的土地一共212宗地塊供應(yīng)（包括部分流標(biāo)），限競(jìng)房供應(yīng)了113宗，合計(jì)住宅部分面積是1008萬(wàn)平米。共有產(chǎn)權(quán)52宗地塊，不限價(jià)的商品房地塊僅有21宗。

然而2020年開(kāi)年，北京的供地節(jié)奏明顯出現(xiàn)“轉(zhuǎn)向”。加上1月3日石景山的兩宗不限價(jià)地塊，1月20日海淀的兩宗不限價(jià)地塊，僅不到兩個(gè)月時(shí)間，北京不限價(jià)地塊供應(yīng)已多達(dá)11宗，而限競(jìng)房地塊供應(yīng)僅有兩宗。

張大偉表示，2019年北京合計(jì)出讓62宗住宅地塊，其中只有8宗地塊溢價(jià)率超過(guò)30%，19宗超過(guò)20%。整體看，春節(jié)后北京出讓的9宗住宅地塊，除了石景山和大興采育地塊外，溢價(jià)率均超過(guò)疫情之前平均水平。

受限競(jìng)房供應(yīng)井噴、同質(zhì)化嚴(yán)重等因素影響，北京樓市此前去化艱難，但就目前供地節(jié)奏來(lái)看，北京不限價(jià)商品房時(shí)代即將再次開(kāi)啟。雖然還處于疫情防控期，但絲毫不影響房企們的拿地?zé)崆?，拿一塊少一塊的北京市場(chǎng)，不限價(jià)的“誘惑”難以克制。

鑫房鏈高級(jí)副總裁侯宇光表示，11總不限價(jià)地塊總規(guī)劃建筑面積為104.07萬(wàn)平方米，扣除商業(yè)、教育配套等規(guī)劃外，預(yù)計(jì)大約能供應(yīng)近萬(wàn)套房源。2019年商品住宅批準(zhǔn)上市供應(yīng)8萬(wàn)多套，這11宗地的供應(yīng)占整個(gè)市場(chǎng)的八分之一。目前受疫情影響，房企均不能開(kāi)工復(fù)工建設(shè)，若后期房企開(kāi)工順利及加快節(jié)奏，這11塊地預(yù)計(jì)在4季度后會(huì)形成供應(yīng)。

張大偉亦表示，受疫情的影響，如果未來(lái)政策稍微有‘放松’的空間，那么按照北京2月份這一批土地的入市時(shí)間，年末小高峰的可能性非常大，所以大部分企業(yè)都在競(jìng)逐2月份的幾宗土地出讓。

事實(shí)上，每逢年末都是各房企沖刺業(yè)績(jī)的關(guān)鍵時(shí)刻，疊加2月份不限價(jià)土地的集中入市，可以預(yù)期北京年末小高峰的到來(lái)。

“不限價(jià)商品房的入市，一定程度上會(huì)加快限競(jìng)房的去化。”侯宇光稱，隨著供地節(jié)奏的“轉(zhuǎn)向”，限競(jìng)房即將成為“稀缺”產(chǎn)品，且不限價(jià)商品房后期房?jī)r(jià)肯定會(huì)高于周邊限競(jìng)房，部分剛需或經(jīng)濟(jì)能力有限的購(gòu)房者會(huì)將視線重新回歸到限競(jìng)房市場(chǎng)。

（圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)）

作者丨董亮王寅浩

來(lái)源丨北京商報(bào)網(wǎng)

編輯丨東青