隨著美聯(lián)儲不斷激進加息，美國房地產(chǎn)抵押貸款利率隨之飆升。據(jù)《抵押貸款新聞日報》（Mortgage News Daily）的數(shù)據(jù)，美國30年期固定抵押貸款利率周三觸及8%，為2000年以來首次。

就在兩年前，30年期固定抵押貸款利率的平均水平還僅為3%。這意味著，如果買家支付20%的首付款購買價值40萬美元的房屋，那么當前的每月房貸支出將比兩年前多出近1000美元。

星圖金融研究院研究員武澤偉對北京商報記者表示，美聯(lián)儲加息導致基準利率走高，必然會導致10年國債收益率走高。而抵押貸款利率往往追隨10年期美國國債的收益率，因此連帶著抵押貸款利率也隨之升高。

最近一段時間以來，由于市場對美聯(lián)儲“長期高息（higher-for-longer）”的預(yù)期逐漸升溫，美債的拋售導致美債收益率大幅走高，從而推高了利率。周三，美國國債收益率攀升，在美聯(lián)儲官員有關(guān)利率將在更長時間內(nèi)保持在較高水平的講話令國債承壓的情況下，市場對政府發(fā)債的擔憂加劇。10年期美國國債收益率升至4.902%，為2007年7月以來的最高收盤水平。

不過，武澤偉也提到，10年美債收益率還與美債供給、投資者預(yù)期相關(guān)，而后者則主要依據(jù)美國經(jīng)濟數(shù)據(jù)、美聯(lián)儲政策取向等因素預(yù)測。近來10年美債收益率走高就主要是由于美債供給大增、中日等海外買家和美國國內(nèi)買家購買力度減弱，以及美國經(jīng)濟超預(yù)期，導致投資者擔憂美聯(lián)儲將采取更為強硬的政策。

房貸利率一再走高，樓市買家望而卻步，貸款申請數(shù)量降至28年來最低點。具體來看，美國抵押貸款銀行家協(xié)會（MBA）的數(shù)據(jù)顯示，截至10月13日當周，美國抵押貸款申請活動指數(shù)下降6.9%至166.9，創(chuàng)1995年5月以來新低；當周購房貸款申請則下降5.6%，創(chuàng)1995年2月以來的新低。

對美國普通工薪階層來說，擁有住房變得越來越困難。路透社報道中稱，如此高的抵押貸款利率表明，美國低迷的樓市短期內(nèi)不會得到緩解。全美房地產(chǎn)經(jīng)紀商協(xié)會（NAR）首席經(jīng)濟學家Lawrence Yun在一份聲明中表示，“一些潛在的購房者正暫停動作，重新調(diào)整他們的預(yù)期。很明顯，住房庫存增加和利率改善對于重振房地產(chǎn)市場至關(guān)重要”。

據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀公司Redfin的經(jīng)濟研究負責人Chen Zhao估計，2023年美國成屋銷售總量預(yù)計將為410萬套左右，這將是自2008年雷曼兄弟倒閉并引發(fā)全球金融危機以來年度銷量的最低水平。

在購房融資成本高昂以及市場深度凍結(jié)的情況下，房屋建筑商信心降至10個月來最低水平。上周，Redfin的購房者需求指數(shù)（Homebuyer Demand Index）跌至近一年來的最低水平。穆迪策略師近日在一份報告中指出，過去幾年，美國每個州的住房負擔能力都在下降，而且看不到緩解的跡象。

武澤偉表示，美國房貸利率走高，必然會導致購房者負擔加重，這對于房地產(chǎn)市場需求是重大打擊。美國全國房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會（NAR）的數(shù)據(jù)顯示，家庭擁有住房的能力目前處于10年來的最低水平。

美銀證券（Bank of America Securities）的美國經(jīng)濟學家Jeseo Park和Michael Gapen在一份報告中寫道：“回顧以往的房地產(chǎn)衰退，我們認為與2008年的房地產(chǎn)崩盤相比，上世紀80年代更像當今的市場。不過，由于利率可能在更長時間內(nèi)保持在高位，我們對未來可能出現(xiàn)的動蕩持謹慎態(tài)度。”

路透社稱，除非債市出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)導致美債收益率回落，否則短期內(nèi)美國購房者的借貸成本似乎不太可能回落。上周以來，包括有著“恐怖數(shù)據(jù)”之稱的美國零售數(shù)據(jù)在內(nèi)，美國一系列經(jīng)濟數(shù)據(jù)再次超出市場普遍預(yù)期，導致市場對美聯(lián)儲進一步加息的預(yù)期再次升溫，各期限美債收益率再次上漲。例如，美國人口普查局10月18日公布的數(shù)據(jù)顯示，9月份美國的新屋開工再次上漲；作為未來住房指標的營建許可雖然下降，但降幅低于預(yù)期。

美銀預(yù)計，美聯(lián)儲將在11月加息25個基點，并于明年6月開始降息。到2024年底，該行預(yù)計利率將下降0.75%，然后在2025年再下降1%。“在那之前，請堅持住。這可能是一段顛簸的旅程。”分析師們寫道。

北京商報記者 方彬楠 趙天舒/文 壹圖網(wǎng)/圖