隨著新舊房貸利差加大，存量房貸“商轉公”的呼聲日漸高漲。8月29日，北京商報記者注意到，近期贛州市、聊城市、日照市、梅州市等多地住房公積金管理中心發(fā)布公告，支持辦理或優(yōu)化“商轉公”業(yè)務。不過，受制于資金池有限等因素，亦有部分一、二線城市尚未開啟“商轉公”業(yè)務。在分析人士看來，預計后續(xù)將會有更多的城市實現(xiàn)“商轉公”。

多地啟動房貸“商轉公”

8月29日，北京商報記者梳理發(fā)現(xiàn)，近期贛州市、聊城市、日照市、梅州市等多地住房公積金管理中心發(fā)布公告，支持辦理或優(yōu)化“商轉公”業(yè)務。

例如，贛州市住房公積金管理委員會明確，自9月1日起，優(yōu)化“商轉公”業(yè)務辦理條件，當該市住房公積金個貸率在85%（含）—95%（含）之間時，取消“2011年4月20日（含）之后沒有使用過住房公積金貸款”的“商轉公”業(yè)務辦理條件。同時，開展“商轉公”組合貸款業(yè)務，若借款申請人選擇以直接轉貸方式申請“商轉公”貸款，公積金可轉貸金額低于原商業(yè)性個人住房貸款余額的，無需結清原商業(yè)性個人住房貸款余額超出公積金轉貸金額的差額部分，差額部分可繼續(xù)按照原商業(yè)性個人住房貸款有關規(guī)定償還。

“近期多地支持辦理或優(yōu)化‘商轉公’業(yè)務的原因可能在于，其一，通過轉換為公積金貸款，可以享受更低的利率，降低每月還款額，減輕購房者的經(jīng)濟負擔。其二，提高公積金貸款的可獲得性和便利性，鼓勵更多的購買力進入市場，促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。”諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關榮雪說。

據(jù)了解，“商轉公貸款”是一種特殊的住房公積金貸款，指已辦理住房商業(yè)貸款，貸款未結清，并已取得所購住房不動產(chǎn)權證，且符合住房公積金貸款條件的繳存人，向住房公積金管理中心申請將住房商業(yè)貸款轉為公積金貸款。

當前“商轉公”貸款有商轉純公積金貸款和商轉組合公積金貸款兩種方式。聊城市住房公積金管理中心介紹，該市商轉純公積金貸款支持“結清轉貸”和“帶押轉貸”兩種模式，“結清轉貸”需要繳存職工需自籌資金先行結清原商業(yè)貸款；“帶押轉貸”繳存職工則無需結清原商業(yè)貸款，但需要滿足辦理“商轉公”貸款業(yè)務的銀行和原住房商業(yè)貸款銀行應為同一家，這種模式同樣支持商轉組合公積金貸款。

實施“商轉公貸款”主要是為了更好地滿足繳存職工剛性和改善性住房需求，讓更多的繳存職工有機會享受住房公積金制度紅利，減少房貸利息支出，減輕繳存家庭還貸壓力。據(jù)梅州市住房公積金管理中心披露，該市5年以上首套個人住房公積金貸款利率為2.85%，以首套房商貸利率4.2%、50萬元商業(yè)貸款計算，轉為公積金貸款一年能節(jié)省利息6750元。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進認為，“商轉公”主要作用是降低房貸成本，商貸房貸成本較高轉為公積金貸款成本就會降低，能夠緩解部分職工還貸壓力，與降低存量房貸利率呼聲相呼應。

后續(xù)預計仍有城市跟進

隨著新舊房貸利差加大，自2023年起，市場關于開展“商轉公”的呼聲不止，但有部分城市仍公開表示，暫不開展房貸“商轉公”業(yè)務。

例如，南京住房公積金管理中心去年曾表示，近幾年，南京職工使用公積金用于購房消費需求較為旺盛，公積金提取率較高（80%左右），且公積金貸款額度不與繳存余額掛鉤，歸集的公積金在職工提取后，用于發(fā)放貸款的資金較為緊張。中心分別于2015年、2020年兩次開辦“公轉商”貼息貸款業(yè)務，以緩解放貸資金緊張狀況。目前資金使用率仍在高位運行（100%以上），所以南京目前不具備探索開展“商轉公”業(yè)務的條件，以保證正常的公積金貸款業(yè)務不受影響。成都住房公積金管理中心此前也透露，近年來，成都公積金中心提取量、貸款需求量呈增長態(tài)勢，綜合考慮成都市房地產(chǎn)市場的實際情況和商業(yè)貸款存量較大等因素，在保證正常公積金提取和貸款需求前提下，該中心暫不具備開展“商轉公貸款”的條件。

北京商報記者從某地公積金相關人士獲悉，公積金貸款的額度通常與個人的公積金賬戶余額及繳存基數(shù)掛鉤，如果基數(shù)較大，可能會導致能夠申請到的公積金貸款額度不足以覆蓋原有的商業(yè)貸款余額，出于資金池、銀行利益等因素考量，因此部分城市未放開“商轉公”。

關榮雪表示，一、二線城市往往人口密集，住房需求大，而“商轉公”業(yè)務涉及住房、公積金管理等多個部門間的信息共享和政策協(xié)調(diào)，由于涉及面廣，需要跨部門的合作，協(xié)調(diào)難度較大。此外，公積金資金池的有限性、商業(yè)銀行的利益考量等，都是不容忽視的問題。

不過，整體來看，多數(shù)城市仍具備條件開展“商轉公”業(yè)務。據(jù)統(tǒng)計，今年以來已有超30個城市陸續(xù)執(zhí)行或優(yōu)化“商轉公”政策，這一趨勢已從縣域級別城市逐步蔓延至二線城市。

關榮雪認為，預計后續(xù)將會有更多的二線和三四線城市實現(xiàn)“商轉公”，除了少數(shù)不具備條件的核心城市外，其他城市在“商轉公”業(yè)務上均具有放松空間。

北京商報記者 李海顏