國(guó)慶前夕,人民銀行正式宣布降低存量房貸利率,政策將惠及5000萬(wàn)戶(hù)家庭、1.5億人口,平均每年減少家庭的利息支出總數(shù)大概1500億元!一時(shí)間,股市、樓市反應(yīng)劇烈,房產(chǎn)中介重新制定新的營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃,全力沖擊“金九銀十”,購(gòu)房者們期待政策盡快落地,為月供減壓、減負(fù)。何時(shí)能夠?qū)崿F(xiàn)下調(diào)、有幾種調(diào)整方式、是批量下調(diào)還是主動(dòng)申請(qǐng)……在利好信號(hào)發(fā)布后,存量房貸利率下調(diào)路徑也成為市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn),9月25日,北京商報(bào)記者采訪了多位銀行業(yè)人士,有銀行人士預(yù)測(cè),最晚在今年底前全面落地執(zhí)行,統(tǒng)一批量調(diào)整的概率較大。
預(yù)測(cè)最晚在年底前
“真是國(guó)慶前的驚喜。”自從幾年前趙巖彥(化名)在北京購(gòu)置了一套屬于自己的小戶(hù)型以后,每月高額的房貸就成為壓在他心頭的一塊大石。趙巖彥的房貸總額為250萬(wàn)元,利率為貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)+55個(gè)基點(diǎn)。“希望這次房貸利率能下調(diào)到本地最低水平,為月供減負(fù)”,他說(shuō)道。
9月24日,在國(guó)務(wù)院新聞辦公室舉行的新聞發(fā)布會(huì)上,人民銀行行長(zhǎng)潘功勝指出,將降低存量房貸利率至新發(fā)房貸利率附近,預(yù)計(jì)平均降幅在0.5個(gè)百分點(diǎn)左右。
重磅房貸政策一出,利率何時(shí)下調(diào)成為眾多購(gòu)房者關(guān)注的話題,對(duì)此,北京商報(bào)記者咨詢(xún)各大銀行客服人士,給出的答案類(lèi)似,均為“已關(guān)注到新聞報(bào)道,暫未接到監(jiān)管指導(dǎo)性文件,待相關(guān)部門(mén)意見(jiàn)下發(fā)后,會(huì)立即跟進(jìn)落實(shí)”。
從一線業(yè)務(wù)端,有銀行知情人士則透露了更多信息,一位股份制銀行人士表示,“政策應(yīng)該會(huì)很快出,具體還要再等等,從以往的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看,指導(dǎo)性意見(jiàn)應(yīng)該會(huì)在國(guó)慶節(jié)前后發(fā)布,不會(huì)太晚”。
從宣布存量房貸利率下調(diào)到最終落地實(shí)施,銀行需要經(jīng)歷一系列內(nèi)部評(píng)估和準(zhǔn)備流程。另一位銀行知情人士預(yù)測(cè),首先,各地分行會(huì)進(jìn)行內(nèi)部評(píng)估,并根據(jù)總行指導(dǎo)擬定具體的執(zhí)行細(xì)則,這個(gè)階段大約需要3周至1個(gè)月;完成評(píng)估后,相關(guān)細(xì)則需經(jīng)過(guò)評(píng)審和審批流程,直至正式發(fā)文確認(rèn),這一步驟預(yù)計(jì)耗時(shí)約1個(gè)月。如果新的調(diào)整規(guī)則與上一次存量房貸利率調(diào)整一致,只需簡(jiǎn)單設(shè)置參數(shù)即可,大概需要10天至2周時(shí)間。但如果有新增變量或重大變動(dòng),則需聯(lián)系借款人收集資料并進(jìn)行系統(tǒng)開(kāi)發(fā),這可能延長(zhǎng)至一個(gè)半月甚至更久。所有準(zhǔn)備工作完成后,銀行將對(duì)外發(fā)布公告,通知客戶(hù)具體實(shí)施細(xì)節(jié)。
“從宣布政策到完全落實(shí),順利的話大約需要近2個(gè)月時(shí)間;遇到復(fù)雜情況則可能延長(zhǎng)至3個(gè)月以上。不過(guò),考慮到監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)時(shí)間的要求,大部分地區(qū)預(yù)計(jì)會(huì)在四季度內(nèi)完成全部工作,確保年內(nèi)實(shí)現(xiàn)存量房貸利率的下調(diào),不會(huì)拖延到下一年度”,上述知情人士稱(chēng)。
統(tǒng)一調(diào)整概率較大
“5·17”新政后,全國(guó)多數(shù)城市首套房貸利率應(yīng)聲而落,房貸利率普遍滑落至歷史低位,新發(fā)房貸利率與存量房貸利率利差進(jìn)一步擴(kuò)大,降低存量房貸利率,亦是實(shí)實(shí)在在為購(gòu)房者減輕月供負(fù)擔(dān)。
根據(jù)監(jiān)管要求,存量房貸利率至新發(fā)房貸利率附近,預(yù)計(jì)平均降幅在0.5個(gè)百分點(diǎn)左右。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)指出,這也是去年首次降低存量房貸利率以來(lái),全國(guó)第二次降低存量房貸利率。該力度雖沒(méi)有此前預(yù)期的80個(gè)基點(diǎn)大,但實(shí)實(shí)在在屬于國(guó)慶前夕給居民家庭發(fā)放的“大禮包”。根據(jù)目前的信息,下調(diào)利率的政策已經(jīng)相當(dāng)明確,下調(diào)幅度約為50個(gè)基點(diǎn),這意味著各地將普遍執(zhí)行這一標(biāo)準(zhǔn)。
從北京地區(qū)來(lái)看,購(gòu)買(mǎi)首套住房最低首付款比例調(diào)整為不低于20%,貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限LPR減45個(gè)基點(diǎn),根據(jù)當(dāng)前5年期以上LPR 3.85%的水平計(jì)算,北京地區(qū)當(dāng)前首套房最低利率為3.4%。“如果存量房貸利率能下調(diào)到3.4%,我會(huì)毫不猶豫換個(gè)手機(jī)”“我要增加消費(fèi)買(mǎi)騎行裝備”,有不少借款人在社交媒體上發(fā)帖稱(chēng)。
對(duì)北京存量房貸利率能下調(diào)多少,銀行人士持謹(jǐn)慎態(tài)度,有人士表示,“目前暫未接到通知明確具體的下調(diào)基點(diǎn),從流程來(lái)看,各地設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)是基于本地經(jīng)濟(jì)狀況以及對(duì)GDP影響等因素的綜合考量后確定的,確保政策調(diào)整能夠適應(yīng)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況”。
麟評(píng)居住大數(shù)據(jù)研究院高級(jí)分析師關(guān)榮雪預(yù)測(cè),目前北京首套房利率下限為L(zhǎng)PR-45個(gè)基點(diǎn),存量房貸利率有可能調(diào)整為L(zhǎng)PR或LPR+10個(gè)基點(diǎn),不大可能會(huì)降到現(xiàn)在新發(fā)利率LPR-45個(gè)基點(diǎn)的水平,二套房預(yù)計(jì)降為L(zhǎng)PR+10個(gè)基點(diǎn)。不過(guò)也有業(yè)內(nèi)人士稱(chēng),此類(lèi)具有普惠性質(zhì)的政策,可能會(huì)統(tǒng)一進(jìn)行批量下調(diào),北京地區(qū)存量房貸利率下調(diào)50個(gè)基點(diǎn)也同樣存在可能。
下調(diào)幅度確定后,有幾種調(diào)整方式也是市場(chǎng)關(guān)注的熱點(diǎn),回顧上一輪存量房貸利率下調(diào),8月31日,中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局發(fā)文,允許商業(yè)銀行降低符合條件的存量首套住房貸款利率。當(dāng)年9月25日銀行集中完成第一批次主動(dòng)批量調(diào)整;對(duì)“二套轉(zhuǎn)首套”、未完成LPR利率定價(jià)類(lèi)型轉(zhuǎn)換、逾期貸款歸還積欠本息等情況的存量房貸客戶(hù),則是引導(dǎo)客戶(hù)通過(guò)手機(jī)銀行或貸款經(jīng)辦行等渠道完成相關(guān)業(yè)務(wù)申請(qǐng),同樣為主動(dòng)批量調(diào)整。
有銀行人士透露,“從目前獲悉的信息來(lái)看,批量下調(diào)的概率較大,但不同地區(qū)可能存在差異性,以北京地區(qū)為例,如果采用與上次存量房貸利率下調(diào)相同的參數(shù)設(shè)定方式,即根據(jù)一個(gè)特定的時(shí)間區(qū)間和首套房或二套房的性質(zhì)來(lái)定向調(diào)整利率,那么銀行內(nèi)部的技術(shù)準(zhǔn)備工作將會(huì)相對(duì)迅速。但不排除還有一種可能性,新的政策可能會(huì)引入更多變量,比如區(qū)分五環(huán)內(nèi)和五環(huán)外的房產(chǎn)、一孩家庭和二孩家庭等。這種情況下,由于涉及了更多的分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn),準(zhǔn)備工作會(huì)變得更加復(fù)雜。此外,對(duì)于不同區(qū)域的房產(chǎn)(例如主城區(qū)與遠(yuǎn)郊),可能還會(huì)設(shè)置不同的利率調(diào)整幅度”。
跨行轉(zhuǎn)按揭仍有一定難度
存量房貸利率下調(diào)已板上釘釘,而對(duì)于存量房貸轉(zhuǎn)按揭,潘功勝也表示,初期會(huì)先在本行行內(nèi)實(shí)施轉(zhuǎn)按揭,下一步再考慮是否有機(jī)會(huì)跨行轉(zhuǎn)按揭的方式。
事實(shí)上,轉(zhuǎn)按揭這一方式在2008年繁榮過(guò)一段時(shí)間,但由于監(jiān)管政策的限制和風(fēng)險(xiǎn)控制的考慮,跨行轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)在之后逐漸被限制和規(guī)范,在近幾年已經(jīng)較少被提及。
在關(guān)榮雪看來(lái),本行內(nèi)轉(zhuǎn)按揭可以滿(mǎn)足客戶(hù)多樣化的需求,如需延長(zhǎng)貸款期限、降低貸款利率等,提高客戶(hù)黏性;通過(guò)轉(zhuǎn)按揭,銀行可以盤(pán)活存量資產(chǎn),增加貸款發(fā)放量??缧修D(zhuǎn)按揭的必要性在于,如果其他銀行的貸款利率或貸款條件更優(yōu)惠,借款人可以轉(zhuǎn)按揭到其他銀行,以降低利息支出或獲得更適合自己的貸款產(chǎn)品。
對(duì)跨行轉(zhuǎn)按揭成功實(shí)行的可能性,一位銀行業(yè)人士稱(chēng),存在一定難度,一旦放開(kāi)跨行轉(zhuǎn)按揭,各家銀行為了吸引客戶(hù)會(huì)競(jìng)相提供更低的利率和更高的效率,市場(chǎng)會(huì)進(jìn)入白熱化競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)。
星圖金融研究院副院長(zhǎng)薛洪言指出,相比行內(nèi)轉(zhuǎn)按揭,跨行轉(zhuǎn)按揭流程要復(fù)雜得多,且不能確保100%成功。所以,在有行內(nèi)轉(zhuǎn)按揭這個(gè)更好選項(xiàng)的情況下,預(yù)計(jì)跨行轉(zhuǎn)按揭不會(huì)成為政策選項(xiàng)。
關(guān)榮雪進(jìn)一步表示,當(dāng)前,實(shí)施跨行轉(zhuǎn)按揭存在以下難點(diǎn):跨行轉(zhuǎn)按揭涉及兩個(gè)銀行,審批流程會(huì)更加復(fù)雜,所需時(shí)間也更長(zhǎng);新的貸款銀行需要對(duì)借款人的資信狀況和抵押物進(jìn)行重新評(píng)估和擔(dān)保,這可能會(huì)導(dǎo)致轉(zhuǎn)按揭失敗。
對(duì)銀行息差影響為中性
談及存量房貸利率下調(diào)對(duì)銀行的影響,中金公司研究部銀行業(yè)分析師林英奇預(yù)測(cè),“假設(shè)1年和5年LPR下調(diào)20個(gè)基點(diǎn),存量按揭利率平均下調(diào)50個(gè)基點(diǎn),我們測(cè)算對(duì)息差的影響分別為9個(gè)基點(diǎn)和6個(gè)基點(diǎn),合計(jì)約15個(gè)基點(diǎn),假設(shè)存款利率下調(diào)25基點(diǎn)、降準(zhǔn)50bp能夠基本對(duì)沖對(duì)于銀行息差的影響。根據(jù)人民銀行的測(cè)算,本次利率調(diào)整總體對(duì)銀行息差為中性,我們認(rèn)為主要考慮到為維持金融系統(tǒng)穩(wěn)定有必要保持銀行的合理息差和利潤(rùn)”。
下一步,銀行應(yīng)采取多方面措施,開(kāi)源節(jié)流,精細(xì)管理,減緩存量房貸利率調(diào)整對(duì)利潤(rùn)和息差的影響。
薛洪言強(qiáng)調(diào),此次調(diào)降存量房貸利率的同時(shí),人民銀行將進(jìn)行降準(zhǔn)操作,向市場(chǎng)釋放1萬(wàn)億流動(dòng)性,可以部分對(duì)沖調(diào)降存量房貸利率對(duì)銀行息差的影響,有助于穩(wěn)定銀行息差水平。此外,隨著新一輪降息周期的來(lái)臨,新一輪存款利率下調(diào)也勢(shì)在必行。
從業(yè)務(wù)端來(lái)看,存量房貸利率的下調(diào)也并不會(huì)影響銀行對(duì)按揭貸款展業(yè)的熱情,有銀行業(yè)人士坦言,銀行始終有動(dòng)力去開(kāi)展房貸業(yè)務(wù),因?yàn)榉抠J是銀行最穩(wěn)定的收入來(lái)源之一,即使利潤(rùn)較低,也屬于風(fēng)險(xiǎn)較低的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。雖然存量房貸利率下調(diào)短期內(nèi)影響了銀行的部分收入,但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看,這將推動(dòng)銀行優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)并尋找新的增長(zhǎng)點(diǎn)。
北京商報(bào)記者 宋亦桐
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