房企年報(bào)披露已接近尾聲，各房企業(yè)績普遍出現(xiàn)下滑甚至虧損，但也有一些企業(yè)以財(cái)務(wù)自律和扎實(shí)經(jīng)營呈現(xiàn)出更強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，獲得市場關(guān)注。在行業(yè)調(diào)控持續(xù)壓力下，2022年新城控股確?，F(xiàn)金流安全并實(shí)現(xiàn)盈利，尤為值得注意的是，其“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略優(yōu)勢進(jìn)一步奠定，2022年新城控股實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營總收入首次超百億，其中物業(yè)出租及管理毛利率更是高達(dá)72.6%，這一數(shù)據(jù)維持高位印證了新城控股不斷提升的商業(yè)運(yùn)營實(shí)力，也讓其成為行業(yè)周期調(diào)整中那個(gè)穩(wěn)健的穿行者。

110億商業(yè)收入目標(biāo)

房地產(chǎn)調(diào)整背景下，單一地產(chǎn)業(yè)務(wù)開發(fā)企業(yè)受到不斷沖擊，一些多元化業(yè)務(wù)加持的房企則顯示出發(fā)展韌性。長期以來，新城控股堅(jiān)持“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略，住宅開發(fā)與商業(yè)運(yùn)營優(yōu)勢互補(bǔ)，共同構(gòu)筑起穩(wěn)健的護(hù)城河。

2022年，新城控股實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約1160.49億元，合同銷售面積約1191.52萬平方米；實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1154.57億元，實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤13.94億元。此外，截至2022年末，新城控股共有295個(gè)子項(xiàng)目在建，總建筑面積達(dá)5367.22萬平方米（含合聯(lián)營項(xiàng)目）；已售未結(jié)轉(zhuǎn)面積達(dá)到2913.6萬平方米（含合聯(lián)營項(xiàng)目），提前鎖定未來業(yè)績。

房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整，在開發(fā)業(yè)務(wù)不可避免受到影響的情況下，新城控股的商業(yè)運(yùn)營很好地進(jìn)行了“補(bǔ)位”。2022年，新城控股實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營總收入首次超百億，達(dá)到100.06億元，同比增長15.82%，其中物業(yè)出租及管理毛利率更是高達(dá)72.6%，這一數(shù)據(jù)維持高位不僅有助于新城控股抵御行業(yè)整體毛利率下行風(fēng)險(xiǎn)，也印證了其不斷提升的商業(yè)運(yùn)營實(shí)力。

面對(duì)行業(yè)新格局，新城控股持續(xù)踐行“輕重并舉”的雙輪驅(qū)動(dòng)2.0戰(zhàn)略，不斷擴(kuò)大商管規(guī)模。商管業(yè)務(wù)收益貢獻(xiàn)的持續(xù)提升，不但提供了穩(wěn)定的現(xiàn)金流，也為企業(yè)抵御行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、穿越周期保駕護(hù)航。

“2023年計(jì)劃實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營總收入110億元，計(jì)劃新開業(yè)吾悅廣場及委托管理在營項(xiàng)目20座。”在4月3日的業(yè)績會(huì)上，新城控股董事長王曉松提出了今年關(guān)于商業(yè)運(yùn)營方面的目標(biāo)。

融資渠道通暢

受外部環(huán)境影響，過去很長一段時(shí)間，“活著”是房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)鍵詞。在眾多房企陷入流動(dòng)性危機(jī)的狀況下，財(cái)務(wù)安全成為衡量房企“能力”最關(guān)鍵因素。

截至2022年底，新城控股在手現(xiàn)金余額314.63億元；經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為145.35億元，經(jīng)營性現(xiàn)金流連續(xù)五年為正。

基于安全可控的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，新城控股在償債方面堅(jiān)守底線思維，根據(jù)資金及債務(wù)到期情況，做好相應(yīng)排布，確保每一筆債務(wù)的提前或到期償付，向資本市場展現(xiàn)了公司良好信用和長遠(yuǎn)發(fā)展的信心。

2022年新城控股償還境內(nèi)外公開市場債券127.91億元，也因此獲得了監(jiān)管機(jī)構(gòu)和資本市場認(rèn)可，在融資端得到不斷突破。

在監(jiān)管機(jī)構(gòu)的支持下，新城控股于2022年成功發(fā)行三期合計(jì)40億元中期票據(jù)。2022年12月，新城控股150億元中票注冊(cè)額度正式獲批。截至2022年末，新城控股整體平均融資成本為6.52%，同比下降0.05個(gè)百分點(diǎn)，已經(jīng)連續(xù)三年下降。

2023年3月，新城控股發(fā)布2023年度向特定對(duì)象發(fā)行A股股票預(yù)案，擬向特定對(duì)象發(fā)行股票，募集資金不超過80億元，其中24億元用于補(bǔ)充流動(dòng)資金，其他將投向公司在建項(xiàng)目，保障項(xiàng)目交房周期和質(zhì)量。

業(yè)內(nèi)人士表示，多筆融資的成功發(fā)行，不僅體現(xiàn)出監(jiān)管部門對(duì)公司作為示范性房企合理融資需求的支持，也體現(xiàn)出資本市場對(duì)新城控股穩(wěn)定安全財(cái)務(wù)基本面的認(rèn)可。

值得關(guān)注的是，持有大量吾悅廣場的新城控股能夠通過經(jīng)營性物業(yè)貸來獲取融資性現(xiàn)金流。“吾悅廣場可以進(jìn)一步提升新城的融資資源。一方面，部分資產(chǎn)可以進(jìn)一步提高抵押率；另一方面，新城有近50座的廣場還未融資，這可以形成融資的增量。”新城控股高級(jí)副總裁兼財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人管有冬在4月3日的業(yè)績會(huì)上表示，2022年新城通過經(jīng)營性物業(yè)貸盤活了吾悅廣場22座、提款金額約64億元，為公司的融資性現(xiàn)金流提供了重要補(bǔ)充。

按照管有冬的說法，根據(jù)2023年一季度的融資完成情況來看，按照現(xiàn)行融資抵押率等水平情況來估算，以公司持有的經(jīng)營性物業(yè)吾悅廣場為底層資產(chǎn)的整個(gè)融資余額可以達(dá)到715億元。

構(gòu)建可持續(xù)發(fā)展藍(lán)圖

經(jīng)營指標(biāo)穩(wěn)健，財(cái)務(wù)指標(biāo)安全，新城控股也積極踐行可持續(xù)發(fā)展理念，并將其納入公司戰(zhàn)略，與公司經(jīng)營發(fā)展深度融合。尤其是在“雙碳”背景下，新城控股將綠色可持續(xù)發(fā)展納入到長期戰(zhàn)略。

早在2020年11月，新城便設(shè)立ESG管理委員會(huì)，并在綠色低碳領(lǐng)域持續(xù)發(fā)力。2022年5月，新城首次披露其綠色低碳品牌“新藍(lán)行動(dòng)”，通過綠色建造的管理藍(lán)圖、綠色低碳的運(yùn)維藍(lán)圖及綠色可持續(xù)的發(fā)展藍(lán)圖，實(shí)現(xiàn)新城控股綠色低碳的發(fā)展戰(zhàn)略。而在“新藍(lán)行動(dòng)”的綠色低碳藍(lán)圖板塊中，新城控股戰(zhàn)略布局新能源業(yè)務(wù)，搶先探索新發(fā)展模式，投資組建吾盛（上海）能源設(shè)備科技有限公司（以下簡稱“吾盛能源”）投資與管理平臺(tái)。

在業(yè)內(nèi)人士看來，通過投資組建吾盛能源，新城控股一方面錨定企業(yè)長期主義、可持續(xù)發(fā)展；另一方面，也有利于新城多元業(yè)務(wù)發(fā)展，在積極探索房企新發(fā)展模式的同時(shí)也為實(shí)現(xiàn)“雙碳”目標(biāo)做出積極貢獻(xiàn)。

此外，新城控股還在綠色建筑上不斷發(fā)力。據(jù)新城控股可持續(xù)發(fā)展報(bào)告，2022年，新城控股獲得中國綠色建筑運(yùn)行認(rèn)證標(biāo)識(shí)的項(xiàng)目共有25個(gè)，新建建筑滿足綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目面積達(dá)1332萬平方米，占比100%，累計(jì)獲得中國綠色建筑運(yùn)行認(rèn)證標(biāo)識(shí)的項(xiàng)目共計(jì)37個(gè)。

踐行綠色理念，推動(dòng)可持續(xù)發(fā)展，這背后是新城控股一直以來堅(jiān)守的長期主義。“我相信風(fēng)再大，駱駝總是專注前路，道路再崎嶇，駱駝總能抵達(dá)遠(yuǎn)方。”王曉松喜歡將新城比作駱駝，因?yàn)轳橊効梢栽谧钇D難的環(huán)境中走最長的路。

圖片來源：企業(yè)供圖