望京的商業(yè)格局即將迎來新變化。7月15日，北京商報記者了解到，華彩商業(yè)中心當下已進入外立面改造階段，近期將更名為“北京望京萬象匯”。據(jù)項目相關(guān)負責人介紹，望京萬象匯地下一層將與地鐵14號線東湖渠站連通，餐飲業(yè)態(tài)將成為項目主打業(yè)態(tài)，整體改造預計將于今年末完成。據(jù)了解，該項目由華彩集團與華潤萬象生活合作改造，是望京地區(qū)首個華潤萬象匯商業(yè)項目。隨著望京萬象匯的重新入市，望京商圈如何突圍北京商業(yè)仍值得關(guān)注。

年末完成變身

北京將再迎一座萬象匯。北京商報記者走訪位于望京的華彩商業(yè)中心看到，當下華彩商業(yè)中心在營業(yè)的同時正在進行改造，商場外立面已經(jīng)掛出了“萬象匯”的LOGO。據(jù)悉，該項目日后將以“北京望京萬象匯”的身份再度入市。

記者在現(xiàn)場看到，目前商場一層東區(qū)、二層、四層正常運營，三層封閉改造中。一層東區(qū)主營生活零售品牌，包括中國黃金、周大福等黃金飾品品牌及OPPO等數(shù)碼品牌；二層以便民生活業(yè)態(tài)為主，盒馬鮮生、名創(chuàng)優(yōu)品、嗨特購等品牌入駐；四層以華誼兄弟影院及餐飲品牌為主。雖暫時無法得知改造后的具體業(yè)態(tài)占比，但根據(jù)北京其他萬象匯商場的業(yè)態(tài)配比可以推測出，望京萬象匯未來也將引入更多的零售品牌及體驗型品牌，建設(shè)成為輻射區(qū)域的綜合型商業(yè)項目。

據(jù)該項目相關(guān)負責人介紹，華潤萬象生活與華彩置業(yè)集團此前完成簽約，對望京華彩商業(yè)中心項目進行翻新改造。2023年11月，北京望京萬象匯開始施工改造，歷時10個月，預計將在2024年8月完成地上部分的煥新，12月完成地下部分的改造，在年末迎來全面開業(yè)。

“對于華彩商業(yè)中心的改造，華潤萬象生活從建筑平面布局、空間形態(tài)、外立面造型、泛光效果、城市景觀及標識等方面進行了全面的設(shè)計改造，同時華潤萬象生活還將對原有設(shè)備設(shè)施進行更新，實現(xiàn)垂直及水平交通動線調(diào)整。”上述負責人表示。

改造后，望京萬象匯將由華潤萬象生活與華彩置業(yè)集團合作運營。一位接近該項目的內(nèi)部人士向記者透露，改造后，華潤萬象生活將以輕資產(chǎn)的模式進行項目管理，負責項目整體運營。與此同時，該項目預計將在7月引入新一批餐飲商戶，3層改造將見成效。

看上望京商圈優(yōu)勢

據(jù)上述負責人介紹，望京萬象匯面積近5萬平方米，覆蓋地下一層、地上五層。改造后，商場將引入生活方式、零售、餐飲等業(yè)態(tài)，其中，餐飲業(yè)態(tài)將成為項目主打業(yè)態(tài)，目前西貝莜面村、勝博殿、長安記等餐飲品牌已確定被引入。“望京萬象匯地下一層將與地鐵14號線東湖渠站連通。”該負責人說。

誠然，作為地鐵14號線東湖渠TOD上蓋項目，望京萬象匯3公里范圍內(nèi)常駐人口約56萬人，以中高檔小區(qū)居民及周邊辦公人群為主要輻射客群，這為望京萬象匯提供了充分的消費基礎(chǔ)。同時，望京商圈內(nèi)還擁有高德、理想汽車、美團等多家企業(yè)以及望京SOHO、融科望京中心、綠地中心等多座寫字樓，擁有較為豐富的白領(lǐng)客群。隨著奔馳、西門子等外企進入，商圈內(nèi)的人群構(gòu)成也更為多元，外國人占比日益提升。據(jù)不完全統(tǒng)計，望京商圈工作日去重客流約為279萬，節(jié)假日去重客流約為219萬，龐大的客流或?qū)橥┤f象匯帶來新的機遇。這或許也是華潤萬象選擇在此處落子萬象匯的主要原因。

但從整個望京商圈來看，望京商圈擁有新世界百貨、望京小街、合生麒麟新天地等多個項目，在中國百貨商業(yè)協(xié)會秘書長楊青松看來，上述商業(yè)項目大多皆以餐飲為主要布局業(yè)態(tài)，望京萬象匯的改造方向與之不免有些雷同，如望京小街有著夜經(jīng)濟美食街，合生麒麟新天地也曾獲評“深夜食堂特色餐飲街區(qū)”等。華潤萬象生活想要憑借此項目破局望京商圈，還需培育項目的核心發(fā)展優(yōu)勢，如針對上述商圈特點引入相應的商務服裝品牌及商務餐飲品牌，打造成為包容多元文化的區(qū)域型商業(yè)綜合體。

招商避免重復

對于望京萬象匯的本次改造，中際遠大（北京）國際投資管理有限公司總裁趙理明表示，當下望京商圈的商業(yè)項目多為社區(qū)型商業(yè)項目，主要輻射周邊居民，尚未有一個可以輻射望京整個區(qū)域的商業(yè)項目，過往的華彩商業(yè)中心業(yè)態(tài)較為單一，無法承接周邊客群充分的消費需求，輻射范圍也相對有限。隨著華潤萬象生活的加入，依托其過往的商業(yè)運營經(jīng)驗，望京萬象匯會在樓體環(huán)境及項目動線等方面有所提升，但望京萬象匯能否破局望京商圈，還要在品牌招商、項目規(guī)劃等多方面有所突破。

今年3月，北京市商務局印發(fā)《北京市傳統(tǒng)商業(yè)設(shè)施更新導則》（以下簡稱《更新導則》）顯示，目前北京城市建設(shè)已進入減量發(fā)展階段，需對軟硬件設(shè)施進行改造提升，提高商業(yè)設(shè)施與消費場景的匹配度，推動存量商業(yè)設(shè)施提質(zhì)增效。《更新導則》指出，對于單體商業(yè)設(shè)施更新要強化功能業(yè)態(tài)引導，把握消費領(lǐng)域新增長點和變化趨勢，引導多業(yè)態(tài)復合經(jīng)營，推動傳統(tǒng)消費業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型升級，釋放消費新活力。同時，在建筑主體更新方面，要在更新改造中合理布局商業(yè)空間，統(tǒng)籌利用好地下空間；內(nèi)部裝修注重創(chuàng)意主題元素表達，營造特色主題場景；通過豐富立面照明、規(guī)范戶外廣告牌匾設(shè)置、優(yōu)化第五立面等措施，強化商業(yè)風貌塑造，在符合相關(guān)規(guī)定的前提下，提高商業(yè)設(shè)施的可識別性。

望京萬象匯對于外立面、地下空間等多方面的改造將作為城市更新的一部分，助推望京商圈商業(yè)水平提升。但同時，趙理明進一步指出，僅僅依靠餐飲業(yè)態(tài)，無法為望京萬象匯帶來持續(xù)的增量，望京商圈的商業(yè)項目大多都以餐飲為主要發(fā)展特色，望京萬象匯還要在引入品牌上下功夫，或可引入單一業(yè)態(tài)的大集合體品牌，為消費者提供一站式購物體驗，從而推動項目品質(zhì)提升，拉動周邊消費。

楊青松也表達了相同的觀點。楊青松表示，眼下望京萬象匯雖然有華潤萬象的加持，但仍沒有足夠的品牌號召力，難以在望京商圈中形成項目獨特性。望京萬象匯還應在品牌組合方面下功夫，打造亮點品牌，如引入?yún)^(qū)域型的首店或品牌旗艦店，同周邊項目形成差異化品牌矩陣，從而擴大項目輻射面，提升消費者到訪度和復購率。

北京商報記者  王思琦