菜市場(chǎng)開(kāi)進(jìn)購(gòu)物中心，在北京商業(yè)中屬實(shí)少見(jiàn)。近日，北京商報(bào)記者獲悉，崇文門(mén)菜市場(chǎng)將在今年底入駐摩方B2層。崇菜回歸之后會(huì)與摩方場(chǎng)內(nèi)商戶在宣傳營(yíng)銷上加強(qiáng)聯(lián)動(dòng)，以此帶動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目的客流量與轉(zhuǎn)化。商場(chǎng)B1、B2層引入超市已經(jīng)成為商業(yè)慣用的招商邏輯，但引入菜市場(chǎng)還是少數(shù)。未來(lái)，定位潮流的購(gòu)物中心如何與菜市場(chǎng)對(duì)應(yīng)的民生需求結(jié)合，在商圈中脫穎而出，仍是購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)需要思考的問(wèn)題。 

引進(jìn)老崇菜IP

摩方想用“老崇菜”的回歸活躍場(chǎng)內(nèi)氛圍。在摩方內(nèi)部，到處可見(jiàn)“崇文門(mén)菜市場(chǎng)回歸”的宣傳，在商場(chǎng)一層中庭還有不少崇文門(mén)菜市場(chǎng)的舊照片和介紹。據(jù)商場(chǎng)人員透露，崇文門(mén)菜市場(chǎng)將在今年底回歸，最終在商場(chǎng)B2層呈現(xiàn)。在走訪過(guò)程中，記者在B2層看到，目前整體區(qū)域已經(jīng)全部圍擋，處于裝修階段。

針對(duì)崇菜與摩方的分工，北京商報(bào)記者從崇文門(mén)菜市場(chǎng)董事長(zhǎng)莊大雷處獲悉，崇文門(mén)菜市場(chǎng)的整體設(shè)計(jì)規(guī)劃由雙方共同完成，品牌輸出及部分經(jīng)典攤位的招商由崇菜負(fù)責(zé)，大眾化的攤位招商及業(yè)態(tài)組合則由摩方統(tǒng)一操作。莊大雷還透露，在未來(lái)的運(yùn)營(yíng)上，崇文門(mén)菜市場(chǎng)的檔口可能會(huì)與摩方樓上的餐廳相結(jié)合，設(shè)立特色產(chǎn)品的專柜等。

據(jù)了解，崇文門(mén)菜市場(chǎng)的商戶將統(tǒng)一使用菜市場(chǎng)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，并進(jìn)行統(tǒng)一收銀，按照租金與扣點(diǎn)的模式，兩者取高收取費(fèi)用，這也是品牌進(jìn)駐購(gòu)物中心時(shí)雙方采用的常見(jiàn)合作方式；在宣傳營(yíng)銷上，將通過(guò)潮流場(chǎng)景的打造、聯(lián)動(dòng)商場(chǎng)商戶等方式。

摩方于2018年在崇文門(mén)菜市場(chǎng)原址開(kāi)業(yè)，開(kāi)業(yè)初期定位為小巧別致、魅力摩登的精品購(gòu)物中心。彼時(shí)，崇文門(mén)商圈處于新世界百貨一家獨(dú)大的格局。想要打破這一格局，摩方圍繞年輕潮流的客群進(jìn)行了運(yùn)營(yíng)和調(diào)整。開(kāi)業(yè)初期，摩方引入的品牌整體呈現(xiàn)潮流前衛(wèi)的特點(diǎn)，零售和餐飲在商場(chǎng)業(yè)態(tài)中各占一半體量。不過(guò)，從崇文門(mén)商圈的特點(diǎn)來(lái)看，周邊大多為成熟社區(qū)，集中了不少中老年居民，和摩方的年輕潮流定位形成不小的反差。

從2018年開(kāi)業(yè)到2020年左右，摩方開(kāi)啟了大型調(diào)整，依舊圍繞契合年輕客群的需求，加大了潮流零售品牌和餐飲調(diào)整，其中日料、日式燒肉等餐廳的引入，與西北菜、串串香等進(jìn)行了錯(cuò)位發(fā)展，B1層也增加了不少快餐小吃，讓不少地鐵直通的消費(fèi)者能夠留步。

菜場(chǎng)進(jìn)購(gòu)物中心

目前，大部分購(gòu)物中心的地下樓層通常以超市、小吃商戶及生活服務(wù)等類型品牌為主，如與摩方相鄰的新世界百貨，其B1層開(kāi)設(shè)了新世界超市、美發(fā)美甲和米村拌飯、馬記永牛肉面等簡(jiǎn)餐品牌。不過(guò)，近些年來(lái)，地下樓層由于連通地鐵、美食城的聚客能力等因素，逐漸成為商場(chǎng)內(nèi)客流旺盛的區(qū)域，這也吸引一些快時(shí)尚服裝、黃金珠寶“下沉”，布局到地下樓層。

值得關(guān)注的是，在購(gòu)物中心地下樓層打造菜市場(chǎng)的模式并不多見(jiàn)。在摩方運(yùn)營(yíng)的六年時(shí)間內(nèi)，原規(guī)劃的電影院和B2層空間一直未對(duì)外開(kāi)放，這也導(dǎo)致場(chǎng)內(nèi)不少面積處于空置。在中國(guó)社區(qū)商業(yè)工作委員會(huì)專家委員潘好龍看來(lái)，此舉或是為了盤(pán)活場(chǎng)內(nèi)空置面積，同時(shí)，由于當(dāng)下許多大型賣場(chǎng)面臨轉(zhuǎn)型難題，該位置引進(jìn)傳統(tǒng)商超并不一定理想。

區(qū)別于一般的菜市場(chǎng)，在購(gòu)物中心地下樓層經(jīng)營(yíng)的菜場(chǎng)難免會(huì)存在一定限制。潘好龍認(rèn)為，“菜市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)首先要有煙火氣，除了水果、蔬菜、主食、熟食制品之外，還需要有美食、小吃，而地下二層對(duì)于現(xiàn)場(chǎng)制售食品可能會(huì)有所限制”。

在國(guó)外市場(chǎng)，也有菜場(chǎng)進(jìn)駐購(gòu)物中心的嘗試，如日本伊勢(shì)丹百貨在地下樓層打造各種蔬菜商店、水果商店、甜點(diǎn)店以及各類炸物、海鮮等商品。其模式類似于菜市場(chǎng)，出售消費(fèi)者日常所需的食品，但環(huán)境較干凈、整潔，售賣的食品中熟食占比較高，這也為國(guó)內(nèi)菜市場(chǎng)開(kāi)進(jìn)購(gòu)物中心提供了思路。

有待深度磨合

 如今，在北京鼓勵(lì)“一圈一策”的發(fā)展下，崇文門(mén)商圈將建設(shè)特色主題街區(qū)，挖掘古建與藝術(shù)，打造花市燈會(huì)等重要節(jié)慶活動(dòng)，進(jìn)一步改善交通人車環(huán)境，讓崇文門(mén)成為活力時(shí)尚的美質(zhì)生活商圈。傳統(tǒng)菜市場(chǎng)與現(xiàn)代潮流購(gòu)物中心嘗試融合，有望為周邊居民提供更多購(gòu)物選擇。潘好龍認(rèn)為，崇文門(mén)周邊有著密集的居民區(qū)，摩方若打造符合民生需求的菜市場(chǎng)，將對(duì)崇文門(mén)商圈的消費(fèi)內(nèi)容進(jìn)行補(bǔ)充，有利于促進(jìn)商圈業(yè)態(tài)的復(fù)合度。

崇菜將在原址回歸，滿足消費(fèi)者情懷與期待，摩方則通過(guò)老北京符號(hào)進(jìn)行引流，進(jìn)一步盤(pán)活場(chǎng)內(nèi)資源，毋庸置疑，此次合作有望為雙方帶來(lái)相關(guān)價(jià)值。然而，菜市場(chǎng)進(jìn)購(gòu)物中心，同樣要考慮租金、運(yùn)營(yíng)成本、管理成本等因素，物業(yè)方也要考慮菜市場(chǎng)與場(chǎng)內(nèi)其他業(yè)態(tài)的融合，雙方合作能否實(shí)現(xiàn)良好經(jīng)營(yíng)仍是未知。

如何彌合菜市場(chǎng)客群與商場(chǎng)整體客群值得項(xiàng)目方深思。中國(guó)商業(yè)聯(lián)合會(huì)專家委員會(huì)委員賴陽(yáng)認(rèn)為，菜市場(chǎng)通常以社區(qū)、中老年客群為主，而摩方其余樓層的品牌未必與之匹配；同時(shí)，摩方內(nèi)部的業(yè)態(tài)組合缺乏內(nèi)在聯(lián)系，餐飲等大店將樓上的面積分割之后，留給消費(fèi)者的可逛空間較少，消費(fèi)者的體驗(yàn)感大打折扣。“若菜市場(chǎng)開(kāi)業(yè)后無(wú)法與其他樓層品牌有足夠的互動(dòng)，以及場(chǎng)內(nèi)業(yè)態(tài)組合無(wú)法為消費(fèi)者帶來(lái)更多體驗(yàn)感，對(duì)整體的客流、業(yè)績(jī)幫助并不大。”賴陽(yáng)說(shuō)。

此外，生鮮經(jīng)營(yíng)相比其他零售而言具有更大難度，也是對(duì)項(xiàng)目方運(yùn)營(yíng)能力的考驗(yàn)。賴陽(yáng)認(rèn)為，菜場(chǎng)的招商有許多講究，如何進(jìn)行商戶的組合，其價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)力與品質(zhì)如何等，都是在外觀設(shè)計(jì)之外需要深思的內(nèi)容；而菜市場(chǎng)屬于低毛利領(lǐng)域，對(duì)于項(xiàng)目的直接貢獻(xiàn)是有限的。因此，摩方需要進(jìn)一步思考客群的一致性以及業(yè)態(tài)組合難題。

北京商報(bào)記者 劉卓瀾 胡靜蓉